Lille : Où acheter ? Où investir ? Quels sont les quartiers prometteurs ?

Lille : Où acheter ? Où investir ? Quels sont les quartiers prometteurs ?

En compagnie de Benjamin Marrache, agent immobilier, partez à la découverte de Lille... Quartier par quartier, il nous dévoile en images, les petits secrets immobiliers de la « Capitale des Flandres ».  

SeLoger. Quels sont les quartiers et les endroits de la ville les plus recherchés ? 

Benjamin Marrache. Lille Flandres bénéficie de la proximité de la gare et de nombreuses facilités grâce aux transports en commun. Le Vieux Lille a pour lui le charme d'un quartier typique et huppé, avec de belles pierres et du cachet. Vauban reste incontournable pour la rentabilité locative, même s'il a un peu moins de charme.

Parvis de la Gare de Lille-Flandres avec vue sur la Rue Faidherbe.

Où se situe géographiquement le « triangle d’or » lillois ?

Il est situé dans le Vieux Lille, depuis un axe qui part de la rue Faidherbe jusqu’à la rue Esquermoise, qui remonte vers la rue de de la Monnaie et qui redescend ensuite vers la rue de la Grande Chaussée.

La rue de la monnaie dans le Triangle d'or Lillois.

Existe-t-il à Lille un marché de l’immobilier de prestige ?

Un petit marché existe pour ces biens, mais n'a rien de comparable avec celui de Paris intra-muros. Vous pourrez trouver des appartements de standing dans le Vieux Lille et l'hypercentre ou, à l'opposé, de vastes maisons de maître dans des villes recherchées de banlieue comme Marcq-en-Barœul ou Bondues, à 5 ou 10 minutes du centre-ville.

Au coeur du Vieux-Lille : la rue de la Grande Chaussée.

Avez-vous quelques exemples de transactions récentes pour illustrer cela ?

Au-delà de 5 000 € le m², on peut parler à Lille d’immobilier de prestige, avec un emplacement privilégié et un bien de qualité. Parmi les transactions récentes cet été, on compte un appartement de 140 m² à l'entrée du Vieux Lille, 9 square Dutilleul, pour un montant de 750 000 €. Un autre bien de 70 m² s'est vendu pour 360 000 € au 46 rue de la Monnaie.

Immeuble au 46 rue de la Monnaie.

En se projetant à un horizon de cinq ou dix ans, quels sont pour vous les quartiers de la ville présentant le meilleur potentiel ?

Probablement le quartier autour de la gare de Lille-Flandres et Lille-Europe, dont l'ensemble de Madeleine et Saint-Maurice Pellevoisin. De plus en plus d'acheteurs souhaitent en effet rester mobiles, et avoir accès à des facilités pour leur travail, leurs déplacements personnels, etc.... L'avenue Saint-Maurice, proche de Lille-Europe, est encore peu visible aujourd'hui, pourtant les prix y sont attractifs. La mairie est active pour redonner vie à ce quartier et les besoins de logements y sont forts.

La Rue Gounod dans le quartier de Saint-Maurice Pellevoisin.

Un couple, non originaires de Lille, se présente et vous demande de leur faire découvrir la ville sous l’angle immobilier, quel serait le parcours idéal ?

La mise en évidence du potentiel de Lille passe par les quatre quartiers du centre-ville/Gares, du Vieux-Lille, de Saint-Michel et enfin de République/Beaux-Arts. Pour un « parcours idéal », je passerai d'abord par la rue Faidherbe, très commerçante et vivante, qui relie la gare au centre-ville. On arrive ensuite dans le Vieux-Lille, plus exclusif et authentique, puis dans le quartier de la rue Nationale et du boulevard de la Liberté, où l'on trouve le musée des Beaux-Arts. Le tour se termine à Gambetta, plus populaire, avec son fameux marché de Wazemmes, puis par une remontée vers Vauban via le boulevard Vauban et la rue Colbert, le quartier étudiant par excellence.

Immeuble d'angle : vu de la Place de la République.
La Rue Colbert (quartier Vauban) avec ses petites maisons individuelles en briques.

Selon le baromètre LPI-Seloger, le prix moyen de l’immobilier lillois se situe à 2 829 € le m². Y a-t-il des grosses différences de prix selon la localisation du bien ?

Oui, l'amplitude est très importante. Il n'y a, par exemple, rien à moins de 2 800 € le m² dans le centre-ville de Lille, et il faut partir pour cela sur les quartiers excentrés (Lille Fives,Hellemmes, etc.). Autrement, la fourchette va davantage se situer autour de 3 500 € le m², avec l'amplitude la plus forte dans le Vieux-Lille où les prix peuvent passer la barre des 4 000 €.

Rue Esquermoise au coeur du Vieux Lille.

Comment voyez-vous évoluer les prix du marché lillois dans les prochains mois ?

Le centre-ville, qui a connu une augmentation constante ces dernières années, ne devrait pas baisser ou même augmenter légèrement vu la vigueur de la demande. Les prix ont certes un peu stagné en 2014 en raison de la crise et des incertitudes pesant sur le nouveau cadre législatif (ALUR, Duflot, Pinel, plafonnement des loyers...). Désormais, la clarification du marché lui permet de repartir dans le bon sens et en tendance haussière. Depuis janvier 2015, le marché lillois est vraiment reparti sur tous les types de biens, que ce soit pour un investissement locatif ou l'acquisition d'une résidence principale.

Immeuble récent de la rue Valmy du quartier République Beaux-Arts (centre-ville de Lille).

Comment pourrait-on qualifier le marché locatif lillois à l'heure actuelle ?

La ville est dynamique et attractive grâce à un pôle étudiant important, l’un des plus diversifiés de France. Elle se révèle idéale pour un investisseur, avec un faible taux de carence locative et surtout la proximité d'autres grandes villes européennes : Bruxelles est à 35 minutes à peine, Paris à 1 heure, Londres à 75 minutes...

La gare de Lille Europe permet de relier Paris en 1 heure et Londres en 75 minutes.

Constatez-vous une évolution par rapport aux années précédentes ?

Absolument. Nous constatons l'arrivée croissante d'investisseurs extérieurs à l'agglomération, venus notamment de Paris. Ils viennent profiter de prix beaucoup plus attractifs que dans la capitale. De plus, grâce aux facilités offertes par Internet et les plates-formes type SeLoger.com, les gens se documentent et comparent de plus en plus. Ils réalisent ainsi tout l’intérêt d’acheter à Lille.

Quel est le profil type des investisseurs souhaitant investir sur Lille ?

Il est difficile de dresser un profil type. Cependant, on peut distinguer deux ou trois tendances distinctes. Les trentenaires et les quadragénaires ont pour objectif l'investissement locatif ou l'acquisition d'un logement pour leurs futurs enfants étudiants. D'autres sont des investisseurs purs, à la recherche d'une pluralité de studios et de T2, parfois pour les rendre disponibles sur les nouvelles plates-formes Internet type Airbnb. A partir de 55 ans, enfin, la fin de carrière et la perspective de la retraite motivent à l'achat pour compléter une pension de retraite ou constituer tranquillement une succession pour les enfants.

L'Université Catholique de Lille au coeur de la ville draîne une importante population étudiante.

Quel est le type de biens immobiliers se vendant le mieux sur Lille ?

Ce sont les T2 et les studios car ils restent les biens les plus faciles à louer, et ceux présentant les prix les plus attractifs.

Quels sont les quartiers dans lesquels il faut investir ? Pour quelles raisons ?

Le quartier étudiant de Vauban-Solférino vaut pour son grand intérêt locatif. L'hypercentre et le Vieux Lille présentent quant à eux un positionnement stratégique, un bâti ancien prestigieux et une ambiance assez exclusive. Mais beaucoup de nouveaux arrivants sont des travailleurs mobiles, et recherchent la proximité avec la gare de Lilles-Flandres ou la gare de Lille-Europe : l'idéal pour des trajets quotidiens vers Paris, Bruxelles ou même Londres.

Rue Catel Béghin entre le quartier Vauban et Wazemmes.
La rue Solférino entre l'hyper-centre et le quartier Vauban-Solférino.

Si vous deviez conseiller à un couple disposant de 150 000 €  pour investir dans l’immobilier locatif, quels seraient pour vous les biens et les quartiers à cibler ?

Pour le jeune couple, investir dans le quartier étudiant de Vauban et dans un bien de type T2, d'une surface comprise entre 40 et 50 m², constitue un placement sécurisé qui pourra être rentabilisé en continu. Le risque de carence locative est très limité en raison d'une demande forte et constante.

Le boulevard Vauban l'axe principal du quartier Vauban.

Et pour un chef d’entreprise de 50 ans disposant de 500 000 € ?

Le chef d'entreprise n'est pas orienté sur un unique logement, car cela conduirait à l'acquisition d'une surface vaste avec un rendement plus faible, même si une collocation est possible. Mieux vaut viser un immeuble de rapport de trois appartements de type T2, avec peu de carences locatives et bien placé dans un quartier de l'hypercentre vers République, Beaux-Arts ou Vauban.

Merci à Mr Benjamin Marrache, responsable du pôle négociation de l’Agence Lille IMMO.

Angle de la rue Nationale et Solférino entre le quartier Vauban et Beaux-Arts.

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