À Limoges, les biens se vendent rapidement, s’ils sont au prix du marché

À Limoges, les biens se vendent rapidement, s’ils sont au prix du marché
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Chaque ville possède un marché immobilier spécifique : quels sont les quartiers les plus prisés ? Où investir ? Lahcen Dahmani, agent immobilier à Limoges, confronte son expertise aux tendances dégagées par le baromètre LPI-SeLoger.

SeLoger. Comment se porte l’immobilier à Limoges ?

Lahcen Dahmani. L’immobilier de rapport se porte très bien. En termes de rendement locatif, Limoges est une ville très performante. Je compte d’ailleurs parmi mes clients de nombreux investisseurs venus de Paris, de Toulouse ou encore de Lyon et que le ratio « loyer annuel /prix du logement au m² » a attirés à Limoges.

Quelle est la tendance des prix immobiliers ?

L.D. À Limoges, on constate des variations importantes d’un quartier à l’autre, voire d’une rue à l’autre selon un découpage d’une précision quasi-chirurgicale. Pour ce qui est des appartements comme des maisons, les biens allant de 80 000 € à 150 000 € comptent parmi les plus demandés. Ce sont les maisons nécessitant beaucoup de travaux qui se vendent le plus difficilement. Les acheteurs sont moins intéressés et ces biens sont fortement négociés. Enfin, je constate que de nombreux clients souhaitent se rapprocher du centre de Limoges, quitte à vivre dans un logement moins grand.

Quels sont les quartiers les plus prisés ?

L.D. Le centre historique de Limoges est toujours très coté. Dans le secteur de l’Opéra ou encore dans le quartier des Émailleurs, le m² peut parfois dépasser 2 500 €. Mais il est difficile d’y acquérir un bien. Les opportunités sont rares et les logements s’y vendent très rapidement. Le plus souvent sans même faire l’objet d’une annonce immobilière mais plutôt par bouche à oreille, entre connaissances. À l’inverse, des secteurs comme celui du rond-point Carnot et de l’avenue du général Leclerc ont mauvaise réputation. Tout comme les quartiers de la Bastide et de Beaubreuil.

Où investir à Limoges ? Sur quel quartier conseilleriez-vous à un investisseur de parier ?

L.D. Le quartier de la Gare (Bénédictins-Montplaisir) recèle un fort potentiel. Certains biens y sont proposés autour de 800 € du m².

Combien de temps faut-il pour vendre une maison ou un appartement, à Limoges ?

L.D. S’il est au prix et qu’il ne présente pas de défauts, un bien trouvera preneur très rapidement. Si une vente s’éternise, c’est en général parce que le bien a été surévalué par son propriétaire. Et c’est alors à l’agent immobilier d’intervenir pour le rappeler à la réalité du marché immobilier local et l’aider à fixer un prix cohérent.

Pour une maison de 100 m², il faut compter entre 120 000 et 180 000 € ».

Lahcen Dahmani, agent immobilier à Limoges

D’après les chiffres recueillis par le baromètre LPI-SeLoger, la marge de négociation se situerait aux alentours de 8,8 % pour les appartements. Vous confirmez ?

L.D. Sur le terrain, ce que je constate, c’est au contraire que les vendeurs ont plutôt repris la main. Et qu’ils sont de moins en moins enclins à négocier.

Quel budget moyen faut-il prévoir pour s’offrir une maison de 100 m² avec jardin à Limoges ?

L.D. Pour une maison rénovée d’une superficie allant de 80 à 100 m², il faut compter entre 120 000 et 180 000 €.

Quels conseils donnez-vous à vos clients qui souhaitent vendre leur bien immobilier ?

L.D. De proposer leur appartement ou leur maison au juste prix. Et avec pas ou peu de travaux à prévoir. La perspective de devoir faire des travaux peut s’avérer rédhibitoire auprès de bon nombre d’acquéreurs potentiels. Les acheteurs sont très exigeants et privilégient les produits qui sont bien entretenus.

Et à ceux qui veulent acheter ?

L.D. De privilégier la localisation de l’appartement ou de la maison. Quand on achète un bien immobilier, il faut déjà penser à sa revente. Car s’il bénéficie d’un bon emplacement, un logement se revendra bien. À Limoges comme ailleurs.

Chiffres clés

  • La ville de Limoges compte 142 000 habitants.
  • À Limoges, le prix au m² d’un appartement ancien est de 1 409 €.
  • Sur les douze derniers mois, le prix au m² signé (constaté au jour de la signature du compromis) a chuté de 7,4 %.

Découvrez le baromètre LPI-Seloger des prix de l'immobilier avril 2015