Marseille : dans le 7e, on trouve des biens entre 80 000 € et 5 M€

SeLoger. Comment se porte l'immobilier à Marseille ?

Sophie Bocobza. Globalement, sur Marseille même, le volume des transactions a tendance à se renforcer et cela, quelque soit l’arrondissement ou le quartier. En revanche, crise économique oblige, on assiste à un relatif tassement des prix. Seuls les biens vraiment exceptionnels n’ont pas vu leurs prix baisser.

Et dans le 7e ?

S.B. Le 7e peut se découper en trois zones distinctes. Tout d’abord, des Catalans au Vieux-Port, on trouve beaucoup d’immeubles des années 50-60. En terme de prix, c’est un quartier qui a beaucoup baissé depuis trois ans, entre 10 et 15 %, notamment à cause des incertitudes fiscales et de la loi ALUR. Ensuite, vous avez le quartier d’Endourne qui a gardé un côté « village » et où les prix n’ont pas connu de baisse notable. Enfin, dans les quartiers « chics » qui sont le bord de mer, la Corniche, Malmousque et le Roucas Blanc, si les produits moyens voient leurs prix baisser légèrement, les très beaux produits, quant à eux, se maintiennent.

Quel a été l’impact de la loi ALUR sur le quartier des Catalans ?

S.B. Avant même que cette loi ne soit appliquée, l’incertitude qui caractérisait l’encadrement des loyers a poussé beaucoup de propriétaires-bailleurs à vendre leurs appartements. Et comme la grande majorité de leurs biens était en mauvais état et nécessitait des travaux de rénovation, les prix ont baissé. Mais cette baisse des prix devrait faire le bonheur des investisseurs potentiels. Il y a des affaires à faire dans le quartier des Catalans !

 Le 7e arrondissement de Marseille a la réputation d’être chic et résidentiel. Vous confirmez ?

S.B. Tout à fait. Historiquement, les quartiers sud qui se trouvent au sud-est de la ville, c’est à dire dans le 7e et le 8e arrondissement de Marseille, ont toujours été prisés par une clientèle aisée et bourgeoise. Pour vous donner un ordre d’idée, le 8e marseillais correspondrait au 8e et au 16e, à Paris. Et le 7e marseillais serait un peu l’équivalent du Marais et de l’île-Saint-Louis. Ce n’est pas pour rien si Kad Merad ou encore Laurent Ruquier ont choisi le 7e.

Quels sont les spécificités du 7e arrondissement de Marseille ?

S.B. Outre une grande mixité sociale, le 7e se caractérise par une large diversité architecturale : des grands immeubles des Catalans ou du Pharo aux villas luxueuses de Malmousque, en passant par les petits immeubles typiquement marseillais (trois étages maximum) que l’on trouve à Endourne. Question budget, dans le 7e, la fourchette va de 80 000 € pour un studio  jusqu’à 5 000 000 € pour une villa haut de gamme. Enfin, le 7e se distingue des autres arrondissements phocéens par une demande très largement supérieure à l’offre.

Quels sont les quartiers les plus prisés du 7e ?

S.B. Le quartier de Malmousque qui est l’équivalent à Marseille de l’Île-Saint-Louis, à Paris. Dans ce secteur ultra-prisé, il y a très peu d’offres et quand des biens sont à vendre, c’est presque du « bouche-à-oreille ». En clair, un bien de belle qualité proposé à son juste prix se vendra très, très rapidement.

S’il est proposé à son juste prix, en combien de temps se vendra un appartement dans le 7e ?

S.B. En moyenne, un bien qui aura fait l’objet d’une estimation fiable mettra environ un mois à se vendre. Mais certains produits exceptionnels (vue imprenable, prestations haut de gamme, etc.) trouveront preneur en moins d’une semaine.

Et quels sont les quartiers les plus abordables ?

S.B. Les quartiers des Catalans et du Pharo. Dans ce secteur, il faut compter 3 000 € du m² environ.

Sur quel quartier de Marseille conseilleriez-vous à un investisseur de miser ?

S.B. Dans le 7e, il y a des affaires à faire dans le quartier des Catalans. En dehors du 7e, un investisseur pourrait parier sur le 2e ou le 3e arrondissement de Marseille. Ce sont des quartiers qui ont du potentiel mais il faut être prêt à prendre le risque d’attendre cinq, dix, quinze ans avant qu’ils ne prennent réellement de la valeur. Voire plus…

Quel serait le portrait-robot de l'acheteur-type dans le 7e ?

S.B. Bien que le 7e constitue un marché immobilier haut de gamme, les primo-accédants n’en sont pas pour autant exclus. Mais il y a aussi des investisseurs et des propriétaires de résidences principales ou secondaires. De plus, 30 à 40 % de notre clientèle ne vient pas de Marseille mais parfois de beaucoup plus loin. Nous comptons bien sûr des Français mais également des Suisses, des Anglais, des Belges, des Hollandais, des Allemands. Ici, pour eux, c’est le paradis !

Quels sont les biens qu’on vous demande le plus souvent ? Des petites surfaces ? Des villas ? De grands appartements familiaux ?

S.B. Notre agence s’est spécialisée dans les biens situés en bord de mer. C’est à dire à moins de 20 minutes à pied de la Méditerranée, soit à un kilomètre de distance environ du bord de mer. Le plus souvent, nos clients sont à la recherche d’une maison d’une superficie comprise entre 100 et 150 m². Mais dans tous les cas, ils viennent nous voir pour acheter des biens de qualité, avec ou sans travaux mais toujours avec un potentiel.

Et à combien s’élève le ticket d’entrée moyen pour ce type de bien dans le 7e ?

S.B. Il faut compter 500 000 € environ pour s’offrir une maison d’une centaine de m² avec son garage et son petit bout de jardin. Soit le prix d’un « deux-pièces » avec vue sur cour, à Paris…

Quel conseil donneriez-vous à un propriétaire qui voudrait vendre dans le 7e ?

S.B. Je le mettrais en garde contre une surévaluation de son logement. S’il est vendu trop cher, un bien restera bloqué sur le marché. Et il se dépréciera…

Merci à Sophie Bocobza de l'agence Immobilière « Côté Mer ».

Le baromètre des prix immobiliers LPI-SeLoger juillet 2015