À Pau, les acheteurs reviennent mais pas à n'importe quel prix !

La rue du Château à Pau. © Nicolas Thibaut
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Située à 100 km de l’océan Atlantique et à 50 km de l’Espagne, Pau est une ville où il fait bon vivre, comme le montre le nombre d’acquéreurs de résidences principales. Mais à Pau, les biens ne se vendent que s’ils sont au prix du marché, comme nous l’indique Pierre Conchez, responsable de l’agence ORPI à Pau.

SeLoger. Qu’observez-vous à Pau ces derniers temps du point de vue du marché immobilier ?

Pierre Conchez. Il semblerait qu’il y ait une embellie : les acquéreurs reviennent progressivement sur le marché et il semblerait aussi que certains ont peur de voir les taux remonter, ils profitent donc de ce niveau très bas pour acheter. Certains ont compris également que les prix ont beaucoup baissé et se sont stabilisés, que les droits d’acquisition ont baissé également et ils souhaitent donc en profiter car tous les paramètres sont favorables.

De plus, depuis quelques semaines voire quelques mois, nous observons une hausse du volume des transactions, même si nous ne voulons pas encore nous réjouir outre mesure, nous savons quand même que la période est favorable aux transactions. En revanche, j’estime qu’il n’y a pas un marché mais des marchés.

Que voulez-vous dire par le fait qu’il n’y a pas un marché mais des marchés ?

P.C. Vous avez le marché des maisons pour lequel la demande est forte, même si les biens ne se vendent que lorsque le prix est juste. Beaucoup pensent parfois qu’ils vont pouvoir en retirer beaucoup plus que le prix juste mais ils se trompent lourdement et perdent du temps, car aujourd’hui les transactions qui aboutissent sont celles pour lesquelles le bien était au prix du marché. Et cette règle vaut même dans les secteurs recherchés, les biens ne se vendent qu’au prix du marché, et pas à des prix démesurés. L’important c’est donc d’estimer le bien le plus justement possible, et si le prix fixé est cohérent, il y a des zones pavillonnaires où les biens se vendent vite.

Mais il y a également d’autres marchés : il y a celui des T2, T3 et T4 pour lesquels il y a beaucoup d’offres, même s’il est difficile de récupérer tous les documents que la loi ALUR nous oblige à récupérer, ce qui allonge la durée de la transaction.

Les acquéreurs ont compris que le contexte est favorable à l’achat, et nous notons d’ailleurs une embellie depuis quelques mois ».

Pierre Conchez, responsable de l’agence immobilière ORPI à Pau.

A Pau, les acheteurs sont-ils plutôt tournés vers l’achat d’une résidence principale ou sont-ils également intéressés par l’investissement locatif ?

P.C. Nous sommes sur un marché typique de résidences principales dans le sens où nous proposons des produits pour à peu près tous les budget. Donc dès l’instant où les personnes ont la capacité à acheter elles n’hésitent pas à se lancer dans l’acquisition. D’ailleurs ici, le taux d’occupation propriétaire est supérieur à la moyenne nationale.

Nous voyons également des personnes qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif, tout d’abord parce que nous comptons 13 000 étudiants donc la demande locative est assez forte, mais nous abritons également des grandes entreprises nationales qui accueillent régulièrement des personnes de passage, et comme dans toutes les villes, certains palois ne peuvent pas accéder à la propriété ou pensent ne pas pouvoir accéder à la propriété, ils se tournent donc vers le locatif. C'est bien dommage d’ailleurs, parce qu’aujourd’hui, lorsque l’on compare le montant de certains loyers avec celui des mensualités de remboursement de crédit, on se rend compte que le loyer peut être supérieur aux mensualités. Mais cela dépend des banques également.

Vous évoquez les banques : trouvez-vous qu’elles octroient des prêts plus facilement ?

P.C. Honnêtement, je vois vraiment très peu de refus de prêt en ce moment, ce qui met à mal la réputation du banquier qui ne veut pas prêter. Il faut dire que beaucoup de personnes ont conscience d’avoir ou non un dossier solide, et que la plupart des acquéreurs sont raisonnables : ils ne commencent pas à vivre tout de suite dans une villa mais achètent d’abord un logement plus petit pour ensuite en acheter un plus vaste et ainsi de suite. Nous avons par exemple des 3 pièces pour 110 000 €, et rembourser 110 000 € sur 15 ou 20 ans, ça revient moins cher qu’un loyer.

A Pau, on peut trouver un 3 pièces pour 110 000 € qui coûtera moins cher à rembourser qu’un loyer ».

Il est donc très intéressant d'acheter.

Pouvez-vous nous indiquer quelle est l’amplitude des prix des biens immobiliers à Pau ?

P.C. C’est difficile à dire, car chaque logement est particulier et que nous vendons aussi bien des logements à rénover à 1 000 €/m² que des logements à 2 000 €/m² en bon état qui se situent sur le Boulevard des Pyrénées. Nous avons des biens à rénover, nous en avons d'autres qui sont également à rénover mais qui seront plus chers malgré tout car ils se situent dans des secteurs recherchés.

Si nous devons dégager une moyenne pour les appartements, je vous dirais que le prix se situe autour de 1 400 €/m², peut-être 1 600 €/m², mais c’est très dur de faire des généralités sur les prix, car il y a beaucoup de paramètres qui rentrent en compte pour les fixer.

Le neuf parvient-il à s’imposer à Pau ?

P.C. Ça commence à s’imposer, nous avons d’ailleurs rentré un très joli programme neuf dans un très joli cadre, qui comprend place de parking, balcon et qui est proche des commodités, et dont les logements se vendent aux alentours de 3 000 €/m².

Le parc immobilier palois est-il constitué principalement de maisons ou d’appartements ?

P.C. C’est assez homogène dans l’ensemble. Le centre-ville et la première couronne sont essentiellement constitués d’appartements, mais dès qu’on s’éloigne un peu, on trouve rapidement pas mal de pavillons.

Chiffres clés

  • Le prix au m² à Pau s’élève en moyenne à 1 400 - 1 600 €/m².
  • L’amplitude des prix s’étend de 1 000 €/m² pour un logement à rénover, à 3 000 €/m² pour un logement neuf bien situé.

Quels sont les biens les plus recherchés à Pau ?

P.C. En appartement, ce sont surtout les T4 de 100 m², et pour les maisons, ce sont les surfaces qui se rapprochent de 120 m². Il s’agit généralement de logements familiaux qui ont 3 chambres, un bureau et environ 800 m² de terrain pour les maisons. Mais encore une fois, lorsque le prix est fixé selon les prix du marché, ils partent très vite.

Nous vendons également des biens de prestige qui se vendent généralement plutôt bien, mais même pour l’immobilier de prestige, le prix doit être juste pour que les logements se vendent rapidement.

La ville de Pau présente-elle des disparités selon ses quartiers ?

P.C. Il y a toujours des quartiers qui génèrent plus d’intérêt que d’autres, c’est le cas du quartier Trespoey, du Boulevard des Pyrénées, du quartier Buisson, et tout l’est de Pau qui est très qualitatif et qui suscite plus d’intérêt. Mais ce n’est pas non plus si tranché que ça et il n’y a pas non plus de quartiers à fuir totalement, certains seront moins prisés mais aucun n’est vraiment écarté, la situation n'est pas celle d'une mégalopole.

Merci à Pierre Conchez, responsable de l'agence immobilière ORPI à Pau.

Pour les appartements, les T4 de 100 m² sont les surfaces les plus recherchées. Pour les maisons, ce sont celles qui font en moyenne 120 m², qui bénéficient d’un terrain d’environ 800 m² et de 3 chambres ».

Si l’on recherche dans le centre-ville ou la petite couronne de Pau, on trouve essentiellement des appartements.

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