Dispositif Pinel : vers un nouveau zonage ?

Dispositif Pinel : vers un nouveau zonage ?

Le président de la République, Emmanuel Macron, a récemment affirmé sa volonté d’accélérer la construction des logements dans certaines zones tendues. Une annonce qui séduit les professionnels du secteur qui sont favorables à un nouveau zonage du dispositif Pinel.

Dispositif Pinel : certaines zones du territoire bientôt exclues ?

A l’occasion de la Conférence Nationale des Territoires, le président de la République a affirmé sa volonté de faciliter la création de nouveaux logements et de créer un choc d’offres sur les zones tendues. Le Laboratoire de l’Immobilier et THESEIS, plate-forme pour les professionnels des métiers du patrimoine, approuvent cette orientation et soutiennent le principe d’une redéfinition du zonage Pinel, qui, selon eux, ne permet pas actuellement de tenir compte de la diversité des marchés locatifs. Ainsi, en mars 2017, ils avaient déjà suggéré de recentrer le dispositif Pinel sur les zones les plus tendues (A bis, A et B1) de l’Hexagone et d’exclure les zones B2 et C. Selon eux, cela permettrait de concentrer l’effort de production de logements sur les secteurs où les besoins sont les plus forts et de « sécuriser les investisseurs particuliers en les orientant vers les marchés locatifs les plus dynamiques. »

Tableau évolution prix immobilier neuf
C’est le marché de l’ancien qui porte l’essentiel de la hausse des prix. © Laboratoire de l'Immobilier

Un dispositif inefficace dans les secteurs trop tendus

Bien que la plate-forme THESEIS soit favorable à un nouveau zonage Pinel, elle met l’exécutif en garde contre une réduction trop importante des territoires éligibles au dispositif. « Un recentrage sur les seuls territoires du Grand Paris, Lyon et la frontière suisse et la métropole Aix-Marseille produirait des effets contraires à ceux recherchés. Il conduirait les promoteurs à se concentrer sur moins de 1 % du territoire de la France métropolitaine », selon Renaud Cormier, Directeur Général de la plate-forme. Il précise que « sur ces secteurs très tendus, le foncier disponible est rare et la production ne peut augmenter fortement. Une concentration des acteurs sur une zone aussi réduite conduirait même immanquablement à une envolée des coûts du foncier, et donc des prix des logements neufs. »

Tableau zones tendues villes - Dispositif Pinel
Le zonage actuel est potentiellement inflationniste. © Laboratoire de l'Immobilier / THESEIS

Un zonage plus fin pour lutter contre les effets inflationnistes

Franck Vignaud, Directeur du Laboratoire de l’Immobilier propose de « refondre le zonage Pinel à partir des loyers de marché constatés et d’accroître le nombre de zones pour mieux refléter la multitude des marchés locatifs ». Il précise qu’en « réduisant les écarts de plafonds entre deux zones, le zonage devient beaucoup plus progressif et l’on réduit également l’impact d’une éventuelle erreur d’affectation de zone ». THESEIS et le Laboratoire de L’Immobilier préconisent donc un nouveau zonage Pinel en 12 secteurs distincts. Ce dernier pourrait même être réduit à 10 zones après élimination des zones extrêmes (1 et 12), où les marchés immobiliers sont trop ou pas assez tendus pour que le dispositif Pinel se montre efficace.  

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Un nouveau zonage pour mieux refléter la multitude des marchés locatifs. © Laboratoire de l'Immobilier / THESEIS

Chiffres clés

Les ventes des logements réalisées via le dispositif Pinel (61 000) n’ont représenté que 5 % de l’ensemble des transactions immobilières de 2016.