Et si 2015 était l’année de la vraie reprise

Et si 2015 était l’année de la vraie reprise
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Avec des « si », on peut tout envisager. Mais certains clignotants laissent penser que le marché de l'immobilier a atteint le bout du tunnel. Alors place aux experts reconnus dans le domaine. 

Après des années très moroses dans l'immobilier neuf comme dans l’ancien où les ventes se sont sérieusement effritées, pénalisant vendeurs et acquéreurs, le marché, cette année, devrait reprendre quelques couleurs.

Chiffres clés 

  • 71 000 ventes de logements neufs privés en 2014 contre 105 000 en 2011 selon l’Observatoire de la Fédération des Promoteurs Immobiliers.
  • 99 000 maisons individuelles en secteur diffus contre 143 300 en 2011 selon l’Union des Maisons Françaises
  • 705 000 ventes dans l’ancien  en 2014 selon le Crédit Foncier mais une prévision de 720 000 ventes selon les notaires contre 802 000 en 2011 .

Les raisons d'une reprise rapide et durable

Elles sont multiples alliant des besoins pour se loger qu’il n’est pas possible de reculer indéfiniment, aux prix qui offrent des opportunités, au choix plus conséquent et au crédit plus attractif.

 Depuis la fin de l’été 2014, les indicateurs d’activité du marché reprennent de la vigueur. Dans ce contexte, nous prévoyons au pire une stabilité de l’activité, au mieux, une progression »

Michel Mouillart, porte-parole du baromètre LPI-SeLoger

Si les besoins ne sont plus de confort pour se loger plus grand ou mieux placé, ils existent néanmoins pour agrandissement, recomposition ou rétrécissement de la famille, mutation professionnelle… mais aussi l’envie de passer du statut de locataire à celui de propriétaire. La construction neuve se réduisant comme peau de chagrin, l’ancien prend le relais même si ce marché s’érode de 2 % en un an.

200 000 logements manquent à l'appel en 2014 »

 Les besoins en logements neufs, estimés à 500 000  par an, sont loin d’être réalisés puisqu’à peine 300 000 ont été produits en 2014. Or, les  marchés du neuf et de l’ancien sont liés ».

François Payelle, président de la FPI

Des taux d'interêt au plus bas depuis 70 ans

Les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi faibles. On peut décrocher des taux historiquement bas, les plus bas depuis 70 ans, qui varient selon le profil de l’emprunteur sachant que le tapis rouge est déroulé pour les jeunes cadres appelés à progresser dans leur vie professionnelle :

  • 2,25 % /2,40 % sur 15 ans
  • 2,40 % / 2,60 % sur 20 ans
  • 2,70 % / 2,95% sur 25 ans

Grâce aux faibles taux, vous pouvez gagner jusqu'à 5 m² »

Ces niveaux de taux offrent des gains importants puisque pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans, le gain est de 25 % en un an. Ce qui représente aussi pour une capacité d’emprunt de 1 000 €, un gain de 13 000 € en une année glissante. Ce qui équivaut à 5 m² de gagnés au prix du m² à 2 500 € ».

Hervé Hatt, président de Meilleurtaux.com

L’érosion des prix immobilier se confirme

Les prix de l’ancien  poursuivent une légère baisse en 2014 . Selon les sources- Crédit Agricole, Crédit Foncier, Le Baromètre LPI-SeLoger, Notaires- la baisse fluctue entre 0,4 et 2 %.  Cependant, de grandes inégalités existent entre les régions, les villes et entre les biens. Selon le Crédit Foncier, sur un appartement de 3 pièces : 

  • Marseille  décroche: 2 600 €/m² (près de -3 %)
  • Lyon maintient ses prix : 3 800 €/m²
  • Bordeaux progresse : 3 150 €/m² (+3 %)
  • Nice remonte : 3 600 €/m² (+3 %)

3 000 communes de plus de 5 000 habitants sur 36 000 concentrent le marché immobilier »

Elles reflètent le plus souvent le dynamisme ou le déclin d’une région économique. Sur les autres villes, notamment en zone rurale, le marché reste pratiquement inexistant. Et les biens à vendre même à prix sérieusement corrigés ne rencontrent aucune demande ».

Emmanuel Ducasse, directeur des études du Crédit Foncier

Pourquoi la reprise pourrait faire défaut ? 

  • La remontée des taux du crédit

Dans un contexte macro économique défavorable mais dans un environnement financier favorable pour les banques qui empruntent à taux faible,  les professionnels du crédit ne voient pas ce qui ferait remonter les taux en 2015. 

Ces taux exceptionnels ne rassurent pas vraiment »

Pour autant, aussi favorables soient-ils, ces taux exceptionnels ne rassurent pas vraiment. Ils sont la conséquence de nouvelles tensions financières, notamment sur la dette grecque.  Sans compter le risque que la Banque centrale européenne tente d’endiguer ». 

Philippe Taboret, directeur-adjoint du courtier Cafpi

  • Le comportement des investisseurs

En trois ans, sur le marché de l’ancien, les acquisitions ont reculé de près de 13 %. Et ce sont donc 130 000 transactions qui ont manqué à l’appel et autant de mises en location qui font défaut.

Les investisseurs n'ont plus confiance sur le long terme »

Le triptyque taxation, réquisition, encadrement a inquiété les investisseurs et rompu le fil de la confiance nécessaire à l’investissement sur le long terme ».

Laurent Vimont, président de Century 21 France

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