La baisse des loyers constatée en début d’année s’amplifie. Pour les locataires, c’est une bonne nouvelle. A l’inverse, faute d’un rendement suffisant, les investisseurs pourraient se désengager ou s’orienter vers la location meublée.
Malgré une conjoncture économique morose, la mobilité résidentielle des locataires s’est amplifiée depuis le début de l’année et s’est même renforcée pendant l’été. Les locataires déménagent alimentant l’activité du marché locatif. Et pourtant, la baisse des loyers s’accélère. 85 % des villes de plus de 140 000 habitants et les petites et moyennes surfaces ont vu le montant des loyers baisser.
Des loyers à la baisse surtout pour les petits logements
Cette baisse s’accompagne d’un autre mouvement inédit, celui de son accélération sur les petites surfaces :
- - 2,7 % pour les studios qui représentent 22 % du marché, soit un recul deux fois plus rapide que celui du marché. Là encore, une situation jamais vue, la pression sur les valeurs locatives des petites surfaces étant généralement de mise.
- - 1,3 % pour les 2 pièces (33,1 % du marché)
- - 0,5 % pour les 3 pièces (26,5 % du marché)
- + 0,1 % pour les 4 pièces (12,2 % du marché). Les 4 pièces avaient augmenté de 2,6 % l’an dernier à période comparable
- - 0,2 % pour les 5 pièces et +(6,1 % du marché). Les loyers de ces logements avaient augmenté de 2,9 % l’an dernier.
Généralement, les loyers se ressaisissent au printemps et en été. Cette année, ce n’est pas le cas. C’est du jamais vu à cette période de l’année. Les loyers poursuivent leur descente pour se situer à - 1,4 % en moyenne sur un an ».
Michel Mouillart, professeur d’Economie à l’Université de Paris-Ouest, porte parole de l’Observatoire Clameur et du Baromètre LPI-SeLoger
Un recul des loyers dans presque toutes les régions
Les loyers baissent dans 85 % des villes de plus de 148 000 habitants et dans 55,4% des villes de plus de 10 000 habitants. Là encore, depuis la création de Clameur, un tel mouvement de baisse n’avait jamais été enregistré. Aucune grande ville n’échappe à la tendance :
- Marseille : -5,2 %
- Lyon : -3,6 %
- Lille : - 2 %
- Paris : -1,8 %
- Strasbourg : -1,8 %
- Montpellier :-1,3 %
- Nantes :-0,9 %
- Toulouse : -0,4 %
Dans les rares villes où les valeurs locatives ne chutent pas comme Reims, Bordeaux ou Le Mans, elles progressent seulement de 0,3 % pour les deux premières et de 0,7 % pour la troisième, soit moins vite que l’inflation qui est de 0,8 %.
Bon à savoir
Le prix moyen au m² d'un loyer en France est de 12,5 €.
La baisse des loyers impacte négativement les travaux d’entretien
La baisse des loyers de marché s’accompagne d’un relâchement des travaux d’entretien et d’amélioration d’un logement. Seuls 15,8 % des logements reloués ont bénéficié de ces travaux avant leur remise en location cette année. Depuis deux ans déjà, ce mouvement s’est enclenché et se situe bien en- deçà de la moyenne des 15 dernières années tournant autour de 23 %. Ce défaut d’entretien impacte à son tour le niveau des loyers.
Dans les 2/3 des départements, faute de travaux, les loyers baissent entre deux locataires.
L’encadrement des loyers risque d’aggraver la situation
A Paris, l’encadrement des loyers est effectif depuis le 1 er août. Il vise tant les nouvelles locations que les relocations et le renouvellement d’un bail en cours. Selon Clameur :
- 6 % environ des loyers parisiens devraient baisser fortement, soit 23 000 logements locatifs privés : 3,4 % concernant les nouveaux baux vont connaître une baisse moyenne de 21,4 % ; 2,5 % des logements impactés par le renouvellement des baux vont baisser de 15,8 %.
- 3 % des locataires parisiens vont voir leurs loyers grimper de 10 à 20 %, soit 13 000 ménages.
Dans le contexte de baisse des loyers du marché parisien, l’encadrement des loyers peut décourager les propriétaires bailleurs à réaliser des travaux, ce qui va à l’encontre de la loi sur la transition énergétique ».
François Davy, directeur général de Foncia.
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