Michel Mouillart : « 2017 sera une très bonne année pour l’immobilier »

Michel Mouillart : « 2017 sera une très bonne année pour l’immobilier »
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Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université Paris-Ouest et porte parole du baromètre LPI-SeLoger, nous livre en exclusivité son analyse du marché immobilier français en 2016 et table sur une année 2017 exceptionnelle. 

SL. Quel bilan tirez-vous de l’année 2016 en terme d’immobilier ?

Michel Mouillart. Pour ce qui est de l’activité immobilière, 2016 aura été une très bonne année. D’une part, le nombre de logements anciens achetés par les ménages a atteint un niveau que l’on n’avait jamais connu par le passé. D’autre part, même si les statistiques publiques ne rendent pas bien compte de sa reprise, force est de constater que le secteur de la construction redémarre. Qu’il s’agisse de la construction de maisons individuelles ou des ventes réalisées par les promoteurs immobiliers, tous les indicateurs sont au vert.

Comment expliquez-vous ces bons résultats ?

L’explication est à chercher du côté des conditions de crédit qui sont particulièrement favorables. Est-il besoin de rappeler que les taux d’intérêt se situent à des niveaux historiquement bas, jusqu’à 1,31 % en novembre dernier. Car en dépit des craintes – prématurées – dont ils ont pu faire l’objet, ces taux, loin de remonter, ont même continué de baisser. Enfin, les améliorations qu’ont récemment connues le PTZ et le dispositif Pinel ne sont pas étrangères aux bons résultats enregistrés dans le neuf. C’est donc l’addition de tous ces facteurs qui fait que l’année 2016 aura été une très bonne année.

Le seul bémol, c’est le secteur des travaux… 

… qui ne décolle pas »

L’année 2016 aurait-elle pu être meilleure ?

N’eussent été le niveau de chômage qui reste élevé et les revenus des ménages qui progressent lentement, oui. Indéniablement.  En effet, bien que les conditions de crédit soient optimales et que les ménages semblent avoir retrouvé le moral, le chômage et la panne du pouvoir d’achat ont clairement pesé dans la balance et contribué à ralentir l’activité immobilière. Seul le secteur des travaux ne sort pas gagnant de cette année 2016. Notamment la réalisation de travaux de rénovation énergétique. En dépit de toutes les annonces qui ont été faites, ce secteur ne décolle pas. Et je ne nourris que peu d’espoir quant à un redémarrage en 2017. À mon sens, les travaux constituent donc la seule zone d’ombre au tableau. C’est un réel problème. D’autant qu’en France, plusieurs millions de logement auraient bien besoin de travaux visant à améliorer leurs performances énergétiques.

Comment pensez-vous que va évoluer le marché immobilier en France en 2017 ?

Il y a beaucoup de raisons d’être optimiste pour l’année à venir. Tout d’abord, aucune remontée vertigineuse des taux d’intérêt des crédits immobiliers n’est à craindre. On sait que ces taux devraient remonter un peu - de quelques dizaines de points de base, tout au plus - mais ce n’est pas ça qui viendra altérer la solvabilité de la demande. Dans l’ancien, les prix remontent mais cette remontée n’est pas non plus de nature à peser sur la demande. Paradoxalement, c’est même l’inverse qui se produit. Cette remontée des prix dans l’ancien facilite les projets de mobilité résidentielle des ménages. Je m’explique : quand les prix remontent- ce qui est le cas depuis maintenant plus d’un an - les ménages vendent à un meilleur prix leurs biens. Par conséquent, ils peuvent acheter plus facilement.

Bon à savoir

  • Pour un logement dans l'ancien (maisons et appartements confondus), comptez environ 3 315 € du m².
  • Dans le neuf, le m² se monnaye aux alentours de 3 992 €. 

2017 sera donc une bonne année ? 

Oui tout à fait... Le marché immobilier est non seulement mieux alimenté parce que la revente devient financièrement plus intéressante, mais il est aussi plus facile de monter son plan de financement. Rappelons en effet que de l’ordre de 50 % des ménages revendent avant d’avoir racheté. La remontée que connaissent actuellement les prix de l’ancien n’est donc pas handicapante pour le marché. Enfin, les résultats des élections présidentielles pèseront certes dans la balance mais du côté des taux comme du côté des prix, il n’y a aucun souci à se faire. Sans pour autant s’attendre à une progression fulgurante de l’activité immobilière, 2017 sera donc une très bonne année, comme l’aura été 2016.

Qui a acheté en 2016 ?

Certaines personnes semblent s’étonner qu’il y ait de la primo-accession à la propriété… Qui achète des logements en France ? Qu’il s’agisse de biens immobiliers neufs ou anciens, ce sont majoritairement des accédants à la propriété. On constate que l’accession à la propriété représente plus de 75 % des transactions. Plus précisément, neuf et ancien confondus, 78 % des logements qui ont été achetés cette année l’ont été par des ménages. Et la part de primo-accédants correspond à 50 % de ces acquisitions immobilières. Bref, ce qui tient le marché, c’est bien l’accession à la propriété. Et à l’intérieur de l’accession à la propriété, on trouve la primo-accession.  

Les 25-35 ans représentent 45 %…

… du marché de l’accession à la propriété »

Et les investisseurs ?

L’investissement locatif dans le neuf, c’est-à-dire l’investissement défiscalisé fait également preuve d’un grand dynamisme. Mais encore une fois, le gros du marché est constitué par l’accession à la propriété. Pourquoi le marché immobilier s’est-il aussi bien comporté en 2016 ? Parce que les conditions de crédit sont particulièrement avantageuses. Et ce sont les conditions de crédit qui comptent aux yeux des accédants à la propriété.

Bon à savoir

Le terme de primo-accédant désigne une personne ou un ménage qui réalise son tout premier achat immobilier avec recours au crédit ou qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années.

Les ménages modestes ont-ils pu, eux aussi, accéder à la propriété ?

On entend souvent dire que les ménages modestes ou encore que les jeunes sont dans l’impossibilité d’accéder à la propriété. C’est tout à fait inexact. En effet, sur les 40 dernières années, au-delà des fluctuations qui ont pu être observées d’une année sur l’autre, et notamment en 2016, les ménages à moins de trois SMIC représentent 45 % du marché de l’accession à la propriété, contre 19 % pour les ménages les plus aisés. On voit donc bien que, contrairement à ce que l’on voudrait trop souvent nous faire croire, accession à la propriété mais aussi primo-accession sont essentiellement réalisées par des ménages modestes, d’où l’importance des taux, bien sûr, mais aussi de la durée des prêts octroyés qui s’est encore allongée en 2016. L’accession à la propriété n’est donc pas réservée aux plus riches d’entre nous.

Bon à savoir

  • Un appartement dans l'ancien coûte environ 3 651 € du m².
  • Dans le neuf, comptez en moyenne 4 695 € du m².

Combien de ménages accédent à la propriété chaque année ? 

Chaque année, un peu plus de 15 % des ménages qui accèdent à la propriété font partie des 30 % de ménages les plus modestes. Enfin, pour ce qui est des jeunes dont on dit qu’ils ont de plus en plus de difficultés à acheter leur premier logement, il est intéressant de rappeler qu’en 2016, ils constituent une part non négligeable des accédants à la propriété. Avant 25 ans, bien sûr, beaucoup n’accèdent pas à la propriété, soit qu’ils poursuivent leurs études ou qu’ils habitent encore chez leurs parents. Mais les 25-35 ans représentent 45 % du marché de l’accession à la propriété. 

Entre 2007 et 2016, les prix des logements en France… 

… n’ont diminué que de 0,1 % par an »

Qu’est-ce qui fait la spécificité du marché immobilier français selon vous ?

La pierre angulaire du marché immobilier en France, c’est son modèle de financement bancaire. C’est ce qui a permis au marché immobilier français non seulement de résister à la grande dépression des années 2008/2009 mais aussi de repartir à un rythme soutenu comme c’est le cas depuis trois ans. C’est aussi ce modèle de financement qui a évité que les prix de l’immobilier ne s’effondrent, ce que prédisaient pourtant beaucoup d’experts autoproclamés… Selon Eurostat (office statistique qui collecte et coordonne l’ensemble des statistiques des états de l’Union européenne, Ndlr), entre 2007 et 2016, les prix des logements en France n’ont diminué que de 0,1 % par an. L’immobilier français n’a pas connu de crise comparable à celles qui ont touché le Portugal, l’Espagne, les Pays-Bas, la Grande-Bretagne ou encore les États-Unis.

Bon à savoir

  • Dans l'ancien, une maison se monnaye aux environs de 2 900 € du m².
  • Dans le cas d'une maison neuve, le m² vaut 2 376 € en moyenne.

En France, il n'y a donc pas de risque de crise immobilière ?

Oui... En France, même des ménages modestes peuvent – sans risque – réaliser leurs projets immobiliers. Bien sûr, il peut arriver que l’on tombe malade, que l’on divorce ou que l’on perde son emploi, mais il ne s’agit pas là de risques spécifiques à l’accession à la propriété. Pour s’en convaincre, il suffit de s’intéresser au taux de sinistralité bancaire (ratio entre les montants des sinistres à indemniser et le total des crédits immobiliers détenus par les ménages et en cours de remboursement, Ndlr). En France, ce taux ne représente que 0,06 % de l’encours des crédits immobiliers accordés aux particuliers. En clair, la probabilité de se faire renverser par un vélo en sortant de chez soi est plus grande que celle de subir un sinistre immobilier.

L’immobilier est-il toujours une valeur refuge ?

En ces temps d’instabilité financière et de volatilité boursière, indéniablement. Si l’on se penche sur les dossiers que traite la Commission de Surendettement de la Banque de France, on constate que le fait d’être propriétaire, qu’il s’agisse de sa résidence principale, secondaire ou encore d’un investissement locatif, permet de faire face, dans la plupart des cas, aux accidents de la vie. Le meilleur conseil que je puisse donner au lectorat de SeLoger serait donc de l’encourager à se constituer un patrimoine immobilier. Mais ils le savent déjà, pour la plupart d’entre eux. 

Pour avoir la vision la plus juste du marché…

… c’est au jour de la signature du compromis qu’il convient de se placer »

Vous êtes le porte-parole du baromètre LPI-SeLoger. Quels sont les avantages de cet indicateur par rapport à ses concurrents ?

Le baromètre LPI-SeLoger est un outil de connaissance, d’observation et d’analyse du marché immobilier qui s’appuie sur plusieurs piliers. D’une part, la fraîcheur de l’information. Nous communiquons à la fin de la troisième semaine de chaque mois sur les prix du mois écoulé. D’autre part, la pertinence de l’information. En effet, nous avons fait le choix de communiquer sur les prix constatés au jour de la signature du compromis de vente.

Pourquoi communiquer sur les prix signés lors du compromis de vente ?

Parce que si l’on attend le jour de la signature de l’acte, plusieurs mois se seront écoulés. Et le marché – qui n’est pas figé – aura évolué depuis. Or pour bien apprécier la réalité du marché immobilier et en avoir la vision la plus juste, c’est au jour de la signature du compromis qu’il convient de se placer. LPI, c’est en outre une large couverture du marché immobilier : nous analysons chaque mois plus de la moitié des achats et des ventes de logements neufs ou anciens, ce qui représente plus de 450 000 opérations immobilières réalisées chaque année par les ménages (donc, au niveau du compromis dans l’ancien ou de la signature de la VEFA – vente en état futur d’achèvement - ou du CCMI – contrat de construction de maison individuelle - dans le neuf).

Bon à savoir

  • Stables sur le trimestre, les prix au m² de l'immobilier ancien ont progressé de 2,1 % en un an.
  • Dans le neuf, l'augmentation est de 0,9 % au trimestre et de 2,4 % sur les douze derniers mois.

Vous communiquez les prix sur le neuf et l'ancien ? 

Nous collectons les prix dans le neuf, les prix dans l’ancien, les prix affichés et les prix signés… Le découpage pour lequel nous avons opté « pays/région/ville/département/grande ville » voire « arrondissement » pour Paris, Lyon et Marseille nous permet d’affiner considérablement notre analyse. Enfin, un marché immobilier, ce sont certes des prix mais pas seulement. L’activité doit également être prise en compte. C’est ce que les indicateurs, dont dispose le baromètre LPI-SeLoger, nous permettent de faire avec la plus grande précision.        

Michel Mouillart © DR
Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université Paris-Ouest et porte parole du baromètre LPI-SeLoger.
Michel Mouillart publie régulièrement des articles dans des revues scientifiques et professionnelles (Administrer, Constructif, Lettre de l’ACMIL, Observateur de l’Immobilier…) ou de vulgarisation. Il a en outre publié ou participé à la publication d'ouvrages sur l’économie et le financement du logement.