Focus sur les 10 propositions des promoteurs pour repenser la politique du logement

Logement : les promoteurs formulent leurs propositions des réformes

Dans un livre intitulé « l’Immobilier au Cœur », Alexandra François- Cuxac dresse un bilan critique des politiques du logement (accès au logement, mixité sociale, règlementation, rôle des élus) et analyse, de façon incisive, leur efficacité sur le terrain. Elle ne se contente pas de faire un état des lieux mais soumet 10 propositions autour de 5 grands axes dans l’esprit d’un new deal pour répondre efficacement aux besoins exprimés par les ménages. Si certaines ont déjà été évoquées par ses prédécesseurs, d’autres sont totalement novatrices.

1. Mieux décider pour agir rapidement

Un processus qui passe pour l’auteur du livre par trois changements :

1. Remplacer le ministère du logement par un pôle immobilier au sein d’un grand ministère des territoires. Il faut un ministère qui aborde l’immobilier non pas comme une source des dépenses publiques et un objet administré et régulé mais comme un véritable marché, une industrie créatrice de valeur, un projet de société, un argument d’attractivité du territoire.
2. Elargir le champ des compétences des instances consultatives comme le Conseil national de l’habitat (CNH) et le Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique (CSCEE) au réexamen des normes en vigueur pour les abroger si elles sont inutiles, les appuyer lorsqu’elles sont bonnes.
3. Transférer aux intercommunalités toutes les compétences « urbanisme » et « habitat », y compris la délivrance des permis de construire dès lors que leurs exécutifs sont élus au suffrage universel. Ils auront ainsi la légitimité des urnes mais aussi une certaine distance et la hauteur de vue transversale pour prendre les décisions.

2. Desserrer les freins à la construction

Les freins à la construction sont multiples. Mais certains pourraient être levés assez rapidement :

• La réticence des élus. Le logement est pour les collectivités une source de revenus, les incitant à construire des programmes libres au détriment du secteur intermédiaire ou social. Il faut les intéresser à la TVA générée par la construction de logements neufs ou par les réhabilitations lourdes tant pour les logements que pour le tertiaire.
• Les excès normatifs. Ceux-ci sont légion. Sur le flux des normes nouvelles, il faudrait systématiser l’évaluation du coût de mise en œuvre et ne les valider que si ce coût est modique ou compensé.
• La rétention foncière. Il s’agirait d’inverser la fiscalité actuelle et de créer un abattement dégressif sur la taxation de la plus-value : 66 % en cas de cession la première année suivant le classement autorisant la constructibilité de l’immeuble, 50 % la seconde année et 33 % la troisième.
• Recours abusifs. 35 000 logements sont bloqués par des recours. Non seulement ces logements ne sortent pas sur le marché mais ils mobilisent des équipes pour rien et font perdre des emplois dans le bâtiment. Une procédure accélérée, un « fast-track » permettrait d’obtenir une décision au fond dans un délai de 6 mois sur demande d’annulation du permis de construire.

3. Créer un vivre ensemble et une mixité sociale soutenable

Il faut arrêter de penser la mixité sociale au sein d’un immeuble et ne plus saupoudrer quelques logements sociaux dans un immeuble. La mixité doit se faire à l’échelle du quartier, de l’école, de la culture… Il est possible de maintenir les quotas de la loi SRU (20 à 25 % de logements sociaux dans un programme) à l’échelle des territoires et non dans un immeuble.

4. Favoriser l’accession sociale aux ménages modestes

Les prix des logements neufs sont trop élevés pour les accédants modestes même rendus solvables par les aides existantes comme le PTZ ou le PAS. Les composantes de ce prix (foncier, normes, coût de construction…) sont difficilement compressible. Seule la baisse de la TVA permet d’alléger facilement et rapidement la facture. Il s’agirait de créer une TVA modulable selon les ressources de l’acquéreur : 5 % pour l’accession sociale, 10 % pour l’accession intermédiaire. Les prix de vente seraient également plafonnés.

5. Créer un statut du bailleur professionnel

Pour les investisseurs qui le souhaitent, l’idée serait que le propriétaire-bailleur ne raisonne pas seulement en terme de placement mais en terme de métier. Ce bailleur professionnel pourrait constituer une société dédiée à la gestion de son patrimoine locatif, dépassant ainsi les contraintes de l’investissement individuel que sont l’aide centrée sur l’impôt sur le revenu et plafonnée, l’absence d’amortissement…