Combien d’années pour rentabiliser un investissement locatif sur Paris ?

Combien d’années pour rentabiliser un investissement locatif sur Paris ?
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Une étude s’est intéressée au temps nécessaire aux Parisiens pour rentabiliser leur investissement locatif. Principal constat : d’une rue ou d'une station de métro à l’autre, les différences de rentabilité varient du simple au double.

Faire de « bonnes affaires » dans les quartiers chics, c’est possible

D’après cette étude réalisée par Homepilot, agence immobilière digitale, la rentabilité d’un investissement locatif à Paris peut varier du simple au double, en fonction de la rue choisie. Une cartographie a même été établie afin de mettre en avant ces fortes disparités pouvant exister, d’une station de métro à l’autre, au sein d’un même quartier. Par exemple, entre les stations Marcadet Poissonniers (22,7 ans) et Château Rouge (16.9 ans), pourtant distantes de seulement 500 mètres, la rentabilité moyenne varie de 34 %. Cette étude montre qu’il est également possible de réaliser de bonnes affaires dans des quartiers plus « prestigieux ». Ainsi, un investissement locatif à la station Liège, à la frontière du 8e et du 9e arrondissement, se paie en moyenne en 22 ans, soit plus rapidement qu’un investissement à la station Danube, dans le 19e (23,1 ans), où le prix d’achat est pourtant plus faible.

Où investir en petite couronne ?

A la périphérie de Paris, les zones les plus attractives sont Créteil et Pantin-Bobigny (16,7 et 17,3 ans).

Le nord-est de Paris est le secteur le plus rentable

Sur l’ensemble du réseau, la station de métro avec le prix au m² le plus attractif, comparé au loyer au m², est la station 8 Mai 1945 (14,1 ans), située à La Courneuve, en proche banlieue. Dans Paris, les stations les plus rentables sont Porte de Clichy et Château Rouge (16,9 ans), tandis que celle avec le rapport le plus défavorable est Solférino (34,9 ans) dans le 6e arrondissement. « La rentabilité des investissements locatifs dans les 6e et 7e arrondissements est généralement faible. Cela s’explique par le fait que la majorité des transactions dans ces quartiers, sont pour des résidences principales ou secondaires, où les acheteurs sont souvent prêts à surpayer » souligne Gilles Bourcy, co-fondateur de Homepilot. Par ailleurs, la zone la plus rentable se trouve au nord-est de la capitale, entre Front Populaire (Saint-Denis/Aubervilliers), Riquet et Porte de la Villette (Paris 19e). Un investissement locatif dans cette zone nécessite en moyenne 17,7 ans pour être rentabilisé.

  • Rentabilité d'un investissement locatif en fonction des stations de métro parisien

Investissement locatif - Paris
Cliquez sur l'infographie pour agrandir l'image. © Homepilot

L’encadrement des loyers impacte la rentabilité d'un investissement locatif

La zone la moins rentable pour un investissement locatif se situe sur la rive gauche, entre Varenne, Solférino et Saint-Germain-des-Prés, avec en moyenne 31,9 ans. Gilles Bourcy précise que « l’encadrement des loyers a fortement impacté la rentabilité des propriétaires-bailleurs parisiens. L’un des facteurs est que l’encadrement est appliqué par grandes zones et ne permet pas de localisation précise. Par exemple, le montant du loyer encadré est le même pour les stations Porte de Saint-Ouen et Abbesses, à environ 2 km de distance, alors que les prix au m² à l’achat varient de plus de 30 % ». En revanche, le 19e arrondissement, notamment le quartier Flandres, qui est en pleine mutation, est l’une des zones les plus attractives pour l’investissement locatif parisien. Néanmoins, il est nécessaire de bien étudier le marché, car les écarts de rentabilité d’une rue à l’autre y sont importants.

La représentation de la rentabilité par station de métro et en nombre d’années pour payer son investissement immobilier, donne une vision plus locale et intuitive de la rentabilité immobilière. » 

Gilles Bourcy, co-fondateur de Homepilot.