Achat d'un logement à deux : les précautions à prendre

Que l'on soit marié, pacsé ou en concubinage, il faut se renseigner avant d'acheter un bien immobilier. ©Fotolia
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Acheter un logement à deux est devenu quasiment inévitable pour de nombreux foyers au vu de l'augmentation des prix de l'immobilier ces dernières années. Si l'achat ne pose aucun problème, qu'advient-il en cas de décès ou de séparation ?

Le mariage : le régime le plus protecteur

Le fait d'acheter un bien sous le régime matrimonial du mariage est la meilleure option pour protéger les intérêts de chacun des conjoints. Sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, tout bien sera réputé commun et donc possédé à parts égales. Sous le régime de la séparation des biens, les biens immobiliers achetés en commun seront en indivision, à hauteur de la contribution financière de chaque époux (apport + participation au remboursement de l'emprunt). Par ailleurs et en cas de décès, le conjoint survivant a automatiquement l'usufruit de la résidence du couple, même s'il en partage la propriété effective avec les enfants (50 % avec un enfant unique, 33 % avec deux enfants, etc...). sans droit de succession bien évidemment.

Se pacser avant l'achat : un compromis intéressant

Bien que le Pacs ne représente pas le même degré de protection que le mariage, il est plus souple et plus facile à contracter avant un projet immobilier, les partenaires seront réputés propriétaires en commun, à due proportion de leur contribution financière (en indivision). Le statut présente par ailleurs l'avantage que le partenaire survivant sera totalement exonéré de droits de succession sur l'héritage qui lui revient. A noter cependant que pour se transmettre mutuellement leur patrimoine, les conjoints pacsés devront prendre la précaution de rédiger un testament en ce sens, tout en respectant les droits des enfants éventuels.

Quid de l'achat réalisé avant de se mettre en couple ?

Pierre et Sandra, 34 ans chacun, vivent en couple dans une petite maison des Yvelines achetée il y a cinq ans par Pierre, alors célibataire. Sandra était donc occupante à titre gratuit et n'avait aucun droit sur ce logement. Le couple a pris la décision de se pacser et de rédiger un testament pour assurer un minimum de protection à Sandra.

Concubinage et union libre : attention aux conséquences !

L'achat en commun d'un bien par deux concubins est bien sûr possible, mais ne diffère guère aux yeux de la loi d'un achat par deux personnes sans aucun lien affectif (investisseurs, copropriétaires...). Il est conseillé, à tout le moins, de bien indiquer dans l'acte d'achat le montant de l'apport de chacun des deux membres du couple pour éviter tout problème par la suite. Cette proportion du financement coïncide alors avec les droits de propriété respectifs (par exemple 60/40 ou 80/20). Autre gros désavantage : le concubin survivant sera imposé à plein tarif sur la succession, et devra donc payer en taxes l'équivalent de 60 % de la part du bien qui lui revient, sauf à prendre certaines précautions, comme l'ajout d'une clause de tontine ou la création d'une société civile immobilière (SCI).

Le mariage est le statut le plus adapté à l'achat d'un bien immobilier, même si les époux n'en ont pas forcément conscience. Pacsés et surtout concubins, à l'inverse, devront avoir bien en tête les conséquences juridiques de leurs choix au moment de la signature.

Les points à clés retenir :

  • L'achat par un couple marié assure l'absence de droits de succession et le droit de continuer à occuper le logement.
  • Le pacte civil de solidarité est assez protecteur, mais doit être complété d'un testament bien rédigé.
  • L'achat en concubinage expose au paiement de lourdes taxes sur la succession, sauf à opter pour un montage complexe.