Acheter à deux, les bonnes questions à se poser avant de signer

Acheter à deux, les bonnes questions à se poser avant de signer

Acheter un bien à deux impose une réflexion en amont. Car, face au couple acheteur, la loi a brouillé les pistes. Trois statuts sont reconnus : le mariage, le Pacs et le concubinage. Tour d’horizon utile des contraintes et des protections de chaque statut.

Futurs mariés, prenez le temps de choisir votre contrat de mariage

Si vous n’entamez pas de démarche particulière, vous relevez du droit commun, à savoir le régime de la communauté légale, autrement appelé le régime de la communauté réduite aux acquêts. Le principe en est simple :

  • ce que chacun possède avant le mariage lui appartient pendant le mariage, ainsi que les biens qu'il reçoit par donation ou succession.
  • les biens acquis par les époux pendant le mariage ainsi que les revenus (notamment ceux résultant du travail) sont communs.

Si vous choisissez une autre solution, vous devez signer un contrat de mariage.

Témoignage

« C’était au cours d’une soirée chez des amis. Nous leur avons annoncé que nous avions décidé de nous marier et l’un d’entre eux nous a gentiment brocardés. ‘C’est très courageux, 1 couple sur 2 divorce en France,nous a-t-il dit. En rentrant à la maison, calmement, on s’est dit que nous n’étions pas à l’abri d’une telle déconvenue. Nous avons donc fait un contrat de mariage, le plus protecteur, croyons-nous, des intérêts de l’un et de l’autre. Mais je vous rassure, nous n’avons nullement l’intention de divorcer ! ».

Olivier et Josiane Gaillard

A chaque situation son régime matrimonial

Communauté d’acquêts aménagée

Vous pouvez choisir le régime de la communauté de meubles et d’acquêts (séparer distinctement le mobilier ou le régime de la communauté réduite aux acquêts en y introduisant certaines clauses). Par exemple, vous pouvez décider qu’en cas de décès, le survivant hérite en totalité des biens de la communauté ; que vous disposerez de parts inégales (et non moitié-moitié) ; que l’un de vous pourra acheter tout ou partie des biens de l’autre, selon un prix et des règles fixés à l’avance.

Séparation des biens

Vous pouvez rester propriétaires de vos biens. Vous pouvez déroger au principe de contribution des époux à la charge du mariage en fonction de vos ressources.

Participation aux acquêts

Ce régime ressemble à celui de la séparation des biens. Seule nuance : lors de la dissolution du mariage, l’époux qui s’est le moins enrichi dispose d’une créance de participation équivalente à la moitié de la différence existante entre la valeur des patrimoines de chaque époux acquis pendant le mariage.

La communauté universelle

Dans le régime de la communauté universelle, tous les biens, actuels ou à venir, détenus par les époux sont mis en commun. La date d'acquisition des biens (avant ou après le mariage), leur origine (achat, donation, etc.) ou leur mode de financement importent peu. La plupart du temps, les conjoints mariés sous ce régime insèrent dans le contrat une clause d’attribution intégrale au survivant. Ce qui signifie qu’au décès de l’un des deux conjoints, l’autre récupère l’intégralité de la communauté, sans droit de succession à payer. Ce qui permet donc d’assurer l’avenir du conjoint survivant. Inconvénient, les enfants du défunt sont privés de l’héritage dans un premier temps ; ensuite, ils devront payer des droits de succession plus élevés.

Concubins, sécurisez la succession

Pour les concubins, le législateur est bien en peine de statuer. C’est donc vers le régime spécifique de la  Société civile immobilière (SCI), plus sécurisante, qu’il faut se tourner. Dans le cadre contraire, vous serez en indivision.

Le conseil du notaire

Il faut avoir le courage de se poser les bonnes questions avant d’acheter, en n’ayant pas peur de briser des tabous. Il n’est jamais simple de prévoir le pire quand on est au début d’une histoire amoureuse. Pour autant, les possibles désaccords doivent être anticipés. Le mieux est de contacter son notaire avant de se retrouver devant lui lors de la signature de l’acte d’achat d’un bien.

Cette dernière repose tout simplement sur l’engagement des deux concubins dans le contrat de vente signé chez le notaire. Chacun doit y indiquer sa participation financière personnelle, nécessaire à l’acquisition du logement. L’indivision peut être égalitaire (50-50) ; elle peut prendre la réalité financière de chacun (40-60, 30-70, etc.). C’est en général ce que conseillent les notaires, pour éviter des conflits ultérieurs.

C'est en amont de leur achat que les concubins ont obligation, s'ils souhaitent échapper à l'indivision, de constituer une société civile immobilière, formule présentant une réelle souplesse. La SCI sera propriétaire du bien, les concubins ne détenant que des parts de cette société. La SCI est plus protectrice du concubin survivant en cas de décès : les héritiers du défunt ont moins de pouvoir que dans le cadre de l’indivision, les décisions se prenant à la majorité indiquée dans les statuts. Les statuts peuvent faire figurer le droit au survivant de rester dans le logement commun lors du décès d’un des deux occupants du logement. Cette clause rend incontournable l’accord du survivant pour le rachat des parts de la SCI par les héritiers. Ce dernier ne peut s’y opposer que s’il est en mesure de racheter les parts du défunt.

Mais la SCI présente quelques inconvénients. Il est nécessaire de mener à bien certaines formalités administratives (rédiger des statuts, accomplir les formalités de publicité, commerciales) et de s’astreindre à une gestion contraignante (tenue d'une comptabilité, assemblées générales, obligations déclaratives…). Des obligations qui ont un coût…

La normalisation du Pacs

Le Pacs est un statut comme les autres. Le sort du bien acheté dépend du régime choisi dans la convention de Pacs et de la date de conclusion du pacte (avant ou après le 1er janvier 2007). Depuis le 1er janvier 2007, les patrimoines sont séparés, sauf si vous avez indiqué le contraire dans la convention de Pacs. Si vous avez choisi le régime spécifique de l’indivision, tous les biens acquis à compter de votre Pacs vous appartiennent à concurrence de 50 % chacun.

Les points clés à retenir

C’est bien connu quand on aime, on ne compte pas… mais quand on n’aime plus, on fait quoi ? Alors pour sécuriser votre achat immobilier, les futurs mariés établiront un contrat de mariage en fonction de leur situation, les personnes vivant en couple choisiront le régime spécifique de la Société civile immobilière (SCI) ou se tourneront vers le Pacs.