Acheter à plusieurs, quelles sont les solutions ?

Acheter en indivision est solution simple qui présente bien des avantages. ©Fotolia
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Pour réduire les frais, fonder une famille ou tout simplement acheter un bien entre amis, il peut être intéressant d’acheter un bien immobilier à plusieurs. Plusieurs solutions sont possibles selon les besoins.

Très délicate mais efficace : la SCI

En constituant une société civile immobilière (SCI), les acheteurs possèdent des parts d'une société propriétaire du bien. Il est facile de sortir d'une SCI en vendant ses parts. Les statuts de la société peuvent prévoir la dissolution de la SCI en cas de décès d'un participant. Les survivants peuvent racheter ses parts sans opposition possible des héritiers.

Les statuts établissent les règles de fonctionnement de la société, fixent les majorités pour prendre les décisions et désignent le(s) gérant(s). Mais à moins d’y mettre fin, revendre une SCI est très difficile.

Convocation et assemblée générale tous les ans, tenue d’un registre… la gestion d’une SCI coûte cher et demande du formalisme. Sa constitution, délicate, demande l'appui d'un notaire ou d’un expert comptable.

La solution la plus simple : l’indivision

Le concept est simple : chacun est propriétaire selon la somme investie et son implication dans le remboursement du crédit. D’où l’importance de préciser dans l’acte d’achat la part de chacun, sans quoi le partage se fera d’office en 50-50. En cas de revente, la somme sera distribuée entre les individus au prorata de leur apport.

Comme l’article 815 du code civil estime que « nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision », quand un des copropriétaires veut en sortir, soit le bien est vendu pour qu’il récupère sa mise, soit les autres membres lui rachètent sa part. La signature d’une convention d’indivision permet aux concubins par exemple de s’engager à ne pas mettre fin à l’indivision pendant 5 ans maximum, renouvelables.

Contrairement à la SCI, en cas de décès d’un des indivisaires, ses héritiers peuvent exiger leur héritage. Mais l’indivision présente aussi quelques inconvénients. Toutes les décisions doivent être prises à l'unanimité, y compris les dépenses d'entretien. La solution pour y échapper ? Etablir une convention d'indivision devant notaire, qui désignera un gérant unique du bien.

La plus stable : la tontine

Plusieurs acheteurs, un seul contrat et un capital en commun. Plus rare, la tontine revient pour les acheteurs à mettre leur capital en commun pour acquérir le bien. C’est une clause insérée dans le contrat d’acquisition qui stipule qu’en cas de décès de l'un des acheteurs, sa part est distribuée entre les autres et le dernier survivant devient propriétaire de l'ensemble.

Contrairement à l'indivision, il est impossible de sortir d'une tontine, même en revendant ses parts. Cette obligation assure une certaine stabilité à l’opération mais en cas de désaccord, il n'est pas possible de récupérer ses fonds, à moins d'avoir l'accord unanime des autres propriétaires pour revendre le bien.

Pour pouvoir en bénéficier, le logement doit être une résidence principale dont la valeur au jour du décès n’excède pas 76 000 euros. Au-delà, le survivant devra s’acquitter des 60 % des droits de mutation calculés sur la valeur du bien.

Les points clés à retenir

  • Trois formules existent pour acheter à plusieurs : la SCI, la tontine et l’indivision ;
  • La SCI est rigoureuse mais très efficace ;
  • L’indivision est la formule la plus répandue et la plus souple ;
  • La tontine est la plus stable mais la plus rare car il est impossible de la casser.