Acheter un bien immobilier en Europe du sud

Acheter un bien immobilier en Europe du sud

Un pied à terre ou une villa à Barcelone, Lisbonne, Athènes ou Venise, ça vous tente ? Du soleil au zénith, des prix abordables et des avantages fiscaux sont les points forts par rapport à la France.

Quels sont les marchés immobiliers  attractifs ?

Le Portugal affiche des prix défiant toutes concurrences

Lisbonne fait partie des capitales les plus abordables. Au bord du Tage, la capitale propose des prix à 2 500 €/m² dans l’ancien voire moins si gros travaux.  Dans le neuf, un peu excentré, il faut compter autour de  3 000 €/m². Et côté Océan, en Algarve, par exemple, on peut décrocher du neuf à 2 200 €/m² et du récent à 1 300/1 500 €/m². Soit des prix trois ou quatre fois moins chers que ceux de Paris ou de la côte d’Azur. Même le luxe reste raisonnable.

Côté avantages fiscaux,  Depuis le 1er janvier 2013, un retraité français vivant plus de 6 mois au Portugal peut être exonéré d’impôts sur le revenu pendant 10 ans. Et les actifs qui choisiront de travailler là-bas 6 mois verront leur impôt sur le revenu plafonné à 20 %.

L’Espagne souffre de la concurrence portugaise

Malgré des prix qui ont baissé de 20 à 40 % et qui sont inférieurs d’au moins 35 % par rapport à ceux de Paris, on peut trouver de l’ancien à 4 000-4 500 €/m² dans Barcelone, des villas avec piscine à 200 000 € sur la Costa Brava et à 300 000 € sur la Costa Del Sol. « Les prix ne vont pas baisser davantage, ils sont au plus bas » avertit José Miguel Garrido, président du directoire du CIC Iberbanco.

En Grèce, l’immobilier a sérieusement chuté

Même les superbes villas pieds dans l’eau dans la célèbre île de Mikonos peuvent s’acquérir autour de 600 000 € contre un million voici 4 ans. Sur Paros, les prix sont encore plus attractifs et l’on peut trouver des maisons de 100 m², près de la mer, pour 150 000 €.

En Italie, les prix se sont stabilisés mais restent élevés.

A Venise, les étages nobles des palais peuvent dépasser les 10 000 €/m² et en Toscane, les prix des superbes villas rejoignent ceux de la côte d’Azur.

Bon à savoir

Pour être reconnu comme résident à l’étranger en Italie, Espagne, Grèce ou au Portugal et bénéficier d’avantages fiscaux, vous devez habiter votre logement pendant 183 jours minimum. En tant qu’expatrié, vous devez faire preuve que vous passez du temps dans ce pays en faisant des achats par carte bancaire, en payant des notes d’électricité reflétant une consommation normale sur 6 mois. Attention, l’administration fiscale s’attache scrupuleusement à ces détails. En cas de revenus fonciers dans le pays choisi, les revenus sont taxés selon les règles locales en vigueur. En cas de revenus fonciers en France, ceux-ci sont taxés selon la loi française.

Comment acheter un bien immobilier ?

Chaque pays obéit à des pratiques différentes que ce soit au niveau de la promesse de vente, de la commission d’agence, du référencement cadastral, du montant des droits de mutation…

En Espagne, par exemple, le montant de la commission d’agence varie de 3 à 7 % et les droits de mutation entre 9 et 11 %. Il faut demander une « nota simple informativa del Registro de la Propriedad » pour vérifier l’identité du vendeur, la surface exacte du bien, pour savoir si le bien est grevé ou non d’une hypothèque. Après ces vérifications, l’acquéreur verse 10  à 20 % d’arrhes selon les provinces. Il n’existe pas de délai de rétractation et l’acheteur perd alors ses arrhes.

En Grèce, c’est un avocat  qui contrôle le titre de propriété : dans certaines villes, le cadastre n’existe pas et le bien peut appartenir à divers propriétaires. Ses honoraires s’évaluent entre 1,5 et 2 % tout comme ceux du notaire. S’y ajoutent des droits de mutation à hauteur de 9 %. En Italie, le « contratto preliminare » peut se volatiliser et vous perdez alors l’acompte de 10 à 20 %. D’où l’intérêt de ne le verser que devant un notaire.

Comment financer votre acquisition ?

Vous avez deux possibilités :

  1. Souscrire un prêt en France.
  2. Emprunter  dans le pays du bien convoité.

En vous autorisant un prêt pour un bien situé à l’étranger, la banque française va vous prendre une garantie « déplacée ». Elle ne va pas prendre une garantie réelle sur le bien, mais sur un bien immobilier situé en France ou sur des valeurs mobilières. « La mise en jeu de la garantie réelle à l’étranger est très difficile à appliquer. Si vous n’avez aucun patrimoine dans l’hexagone, la banque française ne va pas pouvoir sécuriser son prêt et au final, elle ne vous prêtera pas. Le seul recours est alors d’emprunter dans le pays même » avertit Bruno Rouleau, responsable des Grands Comptes chez Cafpi.

Et enfin, sachez que la France offre les taux les plus bas d’Europe. Les taux proposés à l’étranger, dans la zone Euro, tournent davantage autour de 5 ou 6 % sur  des durées de 20 à 25 ans.

Les points clés à retenir

Sous le soleil de l’Europe et de la zone euro, les lieux de résidences pour les vacances ou pour la retraite ne manquent pas sous forme de pied à terre dans une capitale ou dans les stations balnéaires. Investir en Espagne, au Portugal,  en Grèce ou en Italie vous réserve bien des avantages.