Acheter un bien immobilier à plusieurs : SCI ou indivision ?

Acheter un bien immobilier à plusieurs : SCI ou indivision ?
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Pour acquérir un bien immobilier à plusieurs, il vous faut généralement choisir entre la détention en indivision ou la création d’une SCI (société civile immobilière). Des régimes qui comportent des avantages et des inconvénients bien distincts. 

Qu’est ce que la détention en indivision d'un bien immobilier ?

C’est le régime appliqué lorsqu’un bien immobilier est acheté ou hérité par plusieurs personnes. Si, comme toute acquisition, les démarches se font auprès d’un notaire, l’acte d’achat en lui-même devra préciser la contribution financière de chaque acquéreur nommé ici coïndivisaire. Peut également s’ajouter une convention d’indivision destinée cette fois à personnaliser la gestion (condition de sortie, gérance, etc.). Enfin, à défaut, les décisions importantes (gros travaux, vente, hypothèque, etc.) concernant le bien devront être prises à l’unanimité. Dans les faits, chaque coïndivisaire perçoit les bénéfices et participe aux dépenses relatives au bien à hauteur de ses parts et peut sortir à tout moment de l'indivision comme en demander le partage.

Qu’est-ce qu'une société civile immobilière (SCI) ?

La société civile immobilière est un autre moyen autorisant plusieurs personnes à être propriétaires d’un ou plusieurs biens immobiliers et d’en assurer collectivement gestion.  A la différence de l’indivision et comme son nom l’indique, elle prend la forme juridique d’une société. Ainsi, la ou les propriétés se voient divisées en parts sociales attribuées à chaque membre de la SCI. A l’instar d’associés d’une entreprise, ils se partagent les bénéfices comme les dettes. Cela, par exemple, dans le cas où l’un des acquéreurs ne pourrait pas rembourser son emprunt. Pour sortir d’une SCI, il suffit de revendre ses parts. En revanche, elle ne peut être dissoute qu’avec l’accord de la majorité des associés.

Sci ou indivision que choisir ?

Bon à savoir

Si un associé habite gratuitement un logement appartenant à la SCI, sa valeur locative est déduite de la SCI. L’associé doit, en revanche, intégrer dans ses revenus cet avantage en nature.

Privilégier la SCI pour transmettre son patrimoine

La SCI est fortement recommandée pour un investissement long terme en vue d’une succession ou d’une donation. Elle offre effectivement de nombreux avantages en matière de droit successoral et sa répartition en parts sociales limite les sources de conflits familiaux à l’heure du partage des biens. Vous pouvez opter par exemple pour la création d’une SCI en couple et, progressivement, faire entrer vos enfants en procédant à des donations de parts sociales. Cerise sur le gâteau : vous pourrez prétendre à un abattement de 100 000 € sur les donations, renouvelable tous les 15 ans.

Opter l’indivision sur un projet immobilier temporaire

En revanche, si votre achat en commun est un projet de court terme, l’indivision est alors à privilégier. Le formalisme de la SCI s’avère, en effet, lourd et couteux sur une opération de courte durée. Il faut compter les frais inhérents à la création d’une société comme la rédaction des statuts, l’immatriculation, les frais de publicité, etc.  auxquels s’ajoutent les dépenses pour les obligations administratives récurrentes : assemblées générales, procès verbaux, établissement des comptes annuels, etc. Faute de quoi, la société pourra être déclarée fictive et voir sa nullité demandée en justice.

Références juridiques