Comment choisir son notaire ?

La promesse synallagmatique, plus communément appelée compromis de vente, est un avant-contrat qui ne nécessite pas obligatoirement l’intervention du notaire. Si vous décidez de signer un compromis de vente hors la présence de cet officier public, l’acte sera alors conclu sous seing privé. Vous avez également la possibilité de signer le compromis de vente par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier. Il peut s’agir, indifféremment, d’un agent immobilier ou d’un administrateur de biens, à condition qu’il ait pris part à la transaction. Lors d'une vente entre particuliers via l'intermédiaire d'une agence immobilière, ce qui est le cas le plus courant, c'est généralement via l'agent immobilier que vendeur et acquéreur signent le compromis, suite à une offre d'achat faite par l'acheteur. Attention toutefois à ne pas confondre promesse unilatérale de vente et compromis de vente, qui ce sont deux engagements d'achat différents. 

Au contraire, si vous passez chez le notaire pour y signer le compromis de vente, ce dernier sera qualifié d’acte authentique avec tous les avantages qui en découlent : date certaine, valeur probante, force exécutoire… À ce stade de la vente, l’intervention du notaire est facultative. Elle devient, en revanche, obligatoire dès lors que plus de 18 mois séparent la signature du compromis de celle de l’acte de vente définitif. 

Le passage par la case « notaire » revêt un caractère impératif au stade de la signature de l’acte définitif de vente. Et pour cause, c'est lors de cette étape que la vente est homologuée et que le transfert de propriété s'effectue. Ainsi, si l’acte de vente doit alors prendre la forme d’un acte authentique et être reçu par un officier public, c’est pour que les tiers à la vente puissent en être informés. À défaut, la vente ne pourrait pas être publiée aux services de la publicité foncière, qui est l'étape nécessaire pour que la vente soit reconnue.

Comme nous l’évoquions plus haut, le fait que son contenu ait été vérifié par un notaire confère indéniablement une « supériorité » à l’acte authentique par rapport à l’acte sous seing privé : son efficacité est comparable à celle d’une décision de justice. Ainsi, sa date ne saurait être remise en cause, il constitue le plus haut degré de preuve et l’acte notarié a force exécutoire de plein droit.

Dans le cadre d’une transaction immobilière, la grande question est : qui choisit le notaire ? En fait, chaque partie au contrat est libre de faire appel au notaire de son choix. Ainsi, il n'est pas rare que vendeur comme acheteur aient chacun leur propre notaire. L’usage veut toutefois que l'acte authentique de vente revienne au notaire l’acheteur. Pour autant, s’il le souhaite, le vendeur peut parfaitement décider de faire intervenir son notaire. Dans ce cas, ce sont alors deux notaires qui interviendront. Mais heureusement, l’intervention de deux notaires n'est pas synonyme de frais de notaire deux fois plus élevés ! Dans ce cas, le montant total des frais d'acquisition sera le même que si un seul officier public avait reçu l’acte, mais la somme sera partagée entre les deux notaires.

Les frais d’acquisition, aussi appelés « frais de notaire », correspondent à 7 à 8 % du montant total du bien dans l'ancien, mais de seulement 2 à 3 % dans le neuf. Cela est dû au fait que la majeure partie de ces frais (80 %) sont composés d’impôts et de taxes reversées à l’État, dont le neuf est exempt. 

Les frais de notaire se décomposent de la manière suivante : 

• Les émoluments du notaire (sa rémunération).
• Les droits de mutation (taxes versées à l'État et aux collectivités).
• Les débours et frais de formalités (sommes déboursées par le notaire pour réaliser certaines démarches).
• La contribution de sécurité immobilière (pour financer l'inscription du bien au service des hypothèques). 

La rémunération du notaire pour son intervention lors d'une vente immobilière est fixée selon un tarif réglementé dégressif suivant un barème proportionnel au prix de vente du bien, découpé en 4 tranches. Ce sont les émoluments du notaire :

Ainsi, pour la rédaction d'un acte authentique de vente d'un bien de 200 000 € par exemple, les émoluments du notaires s'élèveront à 1 995,25 €. De plus, il faut y ajouter 20 % de TVA, ce qui fera un montant total de 2 394,30 € d’émoluments.

À noter que les émoluments diffèrent des honoraires du notaire. Il s'agit là de la rémunération du notaire pour d'autres actes notariés, qui n'entrent pas dans l’annexe 4-7 du Code de commerce (vente de fonds de commerce, bail commercial, actes de société ou consultation juridique). Contrairement aux émoluments, ces honoraires ne sont pas réglementés. En effet, depuis un arrêté datant du 26 février 2016, les notaires peuvent fixer librement leurs honoraires, mais ceux-ci sont également négociables. Vous pouvez donc vous entendre avec le notaire sur le prix de sa prestation.