Couple en concubinage, quelle solution pour acheter un logement ?

Couple en concubinage, quelle solution pour acheter un logement ?
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Le concubinage est une union de fait, qui n’est pas encadrée juridiquement, ce qui peut poser des problèmes lors de l’achat puis de la revente d’un logement, sans oublier la succession.

Un couple en concubinage peut acheter sous le régime de l’indivision

  • Le régime de l’indivision reste l’organisation la plus simple

La méthode la plus simple pour organiser l’achat d’un logement lorsque l’on est en concubinage, consiste à acheter sous le régime de l’indivision. Chaque concubin apporte une certaine somme représentant une part du logement, cette répartition est notée dans l’acte authentique signé chez le notaire, et chacun se retrouve propriétaire du logement à hauteur de ce qu’il a apporté. En général, chaque concubin apporte la moitié de la valeur du logement, mais il est tout à fait possible d’envisager une autre répartition en fonction des moyens de chacun. En cas de séparation, généralement les concubins décident de vendre et de récupérer chacun le montant qui équivaut à leur quote-part sur le prix, ou l’un des concubins peut racheter la quote-part de l’autre. Mais il est également possible de demander à un juge de procéder au partage judiciaire du bien.

  • Le décès dans le cas d’un régime d’indivision

En cas de décès de l’un des concubins, ses biens seront distribués entre ses héritiers. Le concubin survivant devient co-indivisaire avec les héritiers et bien souvent, on procède au partage judiciaire et à la vente du logement. Cependant, si les concubins ont eu des enfants qui sont mineurs, le concubin survivant peut demander le maintien dans l’indivision. Ils peuvent aussi avoir prévu de se léguer leur quote-part, dans le respect des réserves prévues au profit des héritiers, et le concubin survivant devra payer des frais de succession. Il est également possible de prévoir une clause de rachat, par laquelle le concubin survivant pourra racheter la quote-part du défunt, ce qui évite l’indivision avec les héritiers.

Bon à savoir

La répartition de la quote-part de chacun des concubins prend en compte non seulement les apports personnels respectifs, mais également la participation au remboursement du prêt immobilier.

Créer une SCI pour mieux organiser l’achat d’un logement

  • Un partage des parts organisé et pérenne

La création d’une SCI exige bien souvent d’être accompagné d’un avocat car cela nécessite certaines formalités et contraintes. Mais cette SCI rend l'achat immobilier plus organisé et pérenne, puisque chaque concubin reçoit des parts sociales de la SCI en proportion de leur participation au capital de la société, et c'est la SCI qui va acheter le logement. En cas de revente du bien, il s’agit de prendre la décision à la majorité simple, à moins que les statuts ne stipulent d’autres règles.

  • Deux solutions permettent d’organiser la succession

Lorsque l’un des concubins décède, ses parts reviennent à ses héritiers. Le concubin ne dispose pas d’un droit à occuper le logement, il s’agit donc de distinguer deux solutions pour protéger un concubin survivant :

  1. La clause d’agrément qui apparaît dans les statuts et qui permet d’approuver ou de refuser l’entrée dans la société de nouveaux associés. Le concubin survivant peut alors empêcher les héritiers de devenir associés de la société, dans la mesure où il peut racheter leurs parts.
  2. Le démembrement croisé de propriété, qui consiste à acheter la moitié des parts de la société en nue-propriété et l’autre moitié en usufruit. Si l’un des concubins décède, l’autre récupère alors l’usufruit des parts qu’il possède en nue-propriété. Il possède alors la pleine propriété de la moitié des parts et l’usufruit de l’autre moitié, et les héritiers du défunt ne conservent que la nue-propriété de la moitié des parts de la SCI, ce qui permet au survivant de demeurer dans le logement.

Bon à savoir

En créant une SCI, il est possible de rédiger des statuts qui sont adaptés à chaque couple de concubins et d’organiser l’achat, la revente du logement et l’héritage selon les particularités de chacun.

Les concubins peuvent aussi rédiger une clause de tontine

  • La clause de tontine : une solution radicale

La clause de tontine est une clause insérée dans l’acte de vente, et qui dispose qu’en cas de décès de l’un des acquéreurs, le survivant est considéré comme ayant toujours été l’unique propriétaire. Lorsque l'un des concubins décède, le survivant obtient automatiquement l’intégralité de la propriété du bien, avec un effet rétroactif au jour de l’acquisition du bien. La tontine protège donc parfaitement les concubins en cas de décès, mais lèse largement les héritiers du défunt qui n’auront alors aucun droit sur le logement.

  1. La tontine présente des risques et des limites

La tontine présente des risques car si une mésentente survient, seul un accord entre les deux parties peut permettre de revenir sur cette clause. A défaut d’un accord, seul le décès d’un concubin peut débloquer la situation. De même, en cas de décès, le conjoint survivant reste redevable des droits de succession importants puisqu’ils s’élèvent à 60 %, diminués d’un abattement de 1 594 €.

Bon à savoir

Il est possible d’échapper à cette fiscalité : si le bien constitue la résidence principale des concubins, et que sa valeur est inférieure à 76 000 € au jour du décès, le survivant ne paiera que les droits de mutation à hauteur de 5,09 %.