L’acheteur peut-il jouir du bien avant la signature de l’acte authentique ?

L’acheteur peut-il jouir du bien avant la signature de l’acte authentique ?
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Le transfert de propriété ne s’opère qu’à la signature de l’acte authentique. La date d’entrée en jouissance de l’acheteur est choisie par les parties. L’acheteur peut prendre possession du bien de manière anticipée.

Cependant, la prise de possession anticipée, c'est-à-dire avant que l’acheteur ne soit devenu propriétaire, est risquée en pratique aussi bien pour l’acquéreur que pour le vendeur. Elle l’est pour le vendeur si l’acquéreur prend possession des lieux et refuse de signer l’acte authentique, ou si des sinistres surviennent pendant cette durée.

Elle l’est également pour l’acheteur qui souhaite entrée dans les lieux pour y réaliser des travaux. Il pourrait perdre le bénéfice de ces travaux si la vente ne se réalise pas. Il pourrait également payer une indemnité d’occupation au vendeur si le contrat le prévoit.

Au regard de la situation inconfortable, il convient d’encadrer par écrit cette entrée en jouissance anticipée.

Les parties peuvent établir un prêt à usage (contrat conclu à titre gratuit) ou une convention d’occupation anticipée. Il s’agit d’un acte sous seing privé distinct de la vente.

Diverses clauses sont à envisager dans ce type de convention.

  • Déterminer l’usage du bien. (exemple : l’acquéreur prend possession des lieux en vue d’y réaliser certains travaux).
  • Fixer la durée du prêt
  • Encadrer les conditions de la restitution du bien
  • Prévoir les cas de résiliation de plein droit du prêt à usage (exemple : décès du bénéficiaire)
  • Insérer une clause pénale (versement d’une indemnité si l’occupant ne libère pas les lieux au terme convenu)
  • Indiquer la répartition des dépenses d’entretien, des impôts et d’assurance du bien occupé par le futur acquéreur.

Des conséquences fiscales de l’entrée en jouissance anticipée sont à relever.

L’entrée en jouissance anticipée d’un futur acquéreur peut être considérée comme une mutation au sens fiscal, et elle doit déclarée à l’administration fiscale dans un délai d’un mois à compter de cette prise de possession. Les droits de mutations seront exigibles dans ce même délai.

Références juridiques

Art 1875 et suivants du code civil.Art 638 du code général des impôts.