La location-accession, qu'est-ce que c'est ?

La location-accession, une accession à la propriété progressive

La location-accession est un contrat qui permet à un accédant d’acheter un logement après l’avoir occupé, au préalable, en tant que locataire, durant une période dite de jouissance qui est déterminée avec le propriétaire du logement au moment de la signature de ce contrat atypique. Ainsi, le contrat de location-accession peut aussi bien concerner un appartement qu’une maison individuelle, un logement déjà construit ou en cours de construction, mais également un immeuble à usage d’habitation ou un immeuble à usage professionnel et d’habitation (immeuble mixte).

Le vendeur s'engage à « réserver » le logement au locataire 

La vente en location-accession débute comme n’importe quelle vente traditionnelle, avec la signature d’un contrat préliminaire dans lequel le vendeur s’engage à réserver le bien pour le locataire. En contrepartie, le locataire-accédant doit s’engager à verser une somme d’argent pour sceller l’accord avec le propriétaire et dépose donc  5 % maximum du prix du bien. Par la suite, les deux parties signent un contrat définitif devant le notaire. Ce contrat doit indiquer un certain nombre de mentions obligatoires comme le prix de vente du bien, les modalités de paiement, la date d’entrée en jouissance, le montant de la redevance, les garanties, les charges éventuelles qui incombent à l’accédant, etc.

Le locataire verse une rente aux propriétaires

La grande particularité du contrat de location-accession réside essentiellement dans l’existence d’une période de jouissance durant laquelle l’accédant reste locataire du bien. En effet, durant la période de jouissance, l’accédant verse une redevance au propriétaire qui peut s’apparenter à un loyer, mais l’accédant doit également régler les charges prévues dans le contrat et prendre en charge l’entretien courant du bien, tandis que le propriétaire est en charge des réparations et travaux lourds. La redevance s’élève en général à 6 à 9 €/m² en fonction du lieu où se situe le logement.

Un dispositif qui laisse plus d'option à l’acheteur

La période de jouissance est déterminée à l’avance dans le contrat et l’accédant bénéficie tout au long de la période de jouissance de l’exercice de l’option, ce qui signifie qu’il peut à tout moment décider d’acquérir ou de ne pas acquérir le bien. En revanche, il doit également informer le propriétaire au minimum trois mois avant le terme du contrat de sa volonté ou non d’acquérir le bien :

• Si l’acheteur opte pour une acquisition, il devra verser le solde du prix pour obtenir le transfert de propriété. Cependant, ce transfert de propriété sera effectué à la condition que l’accédant obtienne son crédit immobilier le cas échéant.
• Si l’accédant renonce à l’acquisition du bien, il ne bénéficie pas d’un droit de maintien dans les lieux et devra donc partir, à moins que le contrat ne prévoit le contraire. De même, le propriétaire devra restituer à l’accédant la fraction acquisitive de la redevance versée.

La location-accession permet de bénéficier d'une exonération de la taxe foncière durant 15 ans. © Ralf Geithe

Que contient le contrat de location-accession ?

Le contrat de location-accession est encadré et doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires :

• La description du bien, sa surface, sa nature, le nombre de pièces qu’il contient et toutes les caractéristiques techniques.
• Le prix de vente du bien, ainsi que les modalités de paiement et éventuellement les modalités de révision, de recours ou non à des prêts, etc.
• La date d’entrée en jouissance et le délai accordé pour acquérir le logement, à savoir la levée d’option.
• La redevance, c’est-à-dire son montant, les modalités de versement, d’imputation sur le prix et les modalités de révision le cas échéant.
• Les charges, leur montant prévisionnel et leurs répartitions entre l’accédant et le propriétaire.
• Les assurances inhérentes au contrat et à la location.
• La garantie de remboursement ou d’achèvement.
• Les conditions de résiliation anticipée du contrat, les modalités de calcul des indemnités prévues en cas de résiliation ou des sommes restituées si le transfert de propriété n’est pas mis en place.
• Une mention indiquant l’absence de maintien de plein droit dans les lieux, en cas de résolution du contrat ou de non levée de l’option.

Comment se déroule l’opération de location-accession ?

Comme décrit précédemment, la location-accession se compose de deux périodes distinctes, à savoir la période dite de jouissance durant laquelle l’accédant est locataire du logement et la période d’exercice de l’option qui arrive au terme de la période de jouissance et durant laquelle l’accédant décide de lever l’option ou non et donc d’acheter le logement pour en devenir propriétaire ou renoncer à l’acheter.

Durant la période de jouissance, l’accédant est un locataire et à ce titre, il paie la redevance qui fait office de loyer, il s’acquitte des charges, s’occupe de l’entretien courant du logement.

L’option peut être exercée à tout moment, mais si cette option n’a pas été levée 3 mois avant la date du terme, le propriétaire doit mettre l’accédant en demeure de prendre une décision.

Lorsque l’accédant opte pour l’acquisition, le transfert de propriété est constaté par un acte de vente authentique chez le notaire. Si ce transfert de propriété a lieu plus de 5 ans après l’achèvement du logement, l’accédant doit régler des droits de mutation et s’il a lieu moins de 5 ans après, il doit s’acquitter de la TVA et de la taxe de publicité foncière.

Si l’accédant renonce à l’acquisition, le propriétaire doit proposer trois offres de relogement à l’accédant, qui correspondent aux besoins de ce dernier.