Les clés pour comprendre le marché immobilier en 2015

Les clés pour comprendre le marché immobilier en 2015
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En 2014, le marché a résisté à diverses turbulences. L’année 2015 devrait lui ressembler en léger mieux si les taux restent bas, la fiscalité stable et les prix orientés à la baisse.

A chaque début d’année, les professionnels dressent un bilan de l’année passée et se livre à des pronostics pour l’année à venir. Cette fois encore, la tradition perdure. Les grands réseaux : Century 21, Guy Hoquet, Laforêt livrent leurs analyses.

2014 : relative résistance du marché en volume et en prix

Malgré la loi Alur et la loi Hamon qui ont freiné le marché dans son premier semestre, l’activité est restée tout à fait raisonnable. Certes, avec environ 720 000 transactions dans l’ancien, 2014 ne sera pas un grand crû comme 2007 mais on est loin de l’effondrement pronostiqué par les analystes du début de cette année 2014.

La demande a été forte au 3e trimestre
Au 3e trimestre, la demande a été réactivée sous l’influence de 2 facteurs :

  1. L’intérêt des primo-accédants pour l’achat grâce à la baisse des taux d’intérêt qui renforce la solvabilité.
  2. L’appétit des investisseurs redémarre avec l’assouplissement de la loi Alur, le retrait de l’encadrement des loyers sauf à Paris et la baisse des taux d’intérêt, sans oublier l’absence de placement refuge face à la pierre.

Des prix immobilier qui s’effritent petit à petit
Acquéreurs comme investisseurs profitent de la baisse des prix de l'immobilier. Pour la troisième année consécutive, les valeurs s’inclinent de 2 %. Cumulé avec la baisse des taux d’intérêt, l’effritement des prix permet d’acheter plus grand ou mieux placé mais surtout de devenir un emprunteur solvable aux yeux des banques. Pour en savoir plus, consulter notre baromètre LPI-Seloger.

Les français aiment la pierre...

 Les français naissent avec une brique dans le ventre et un toit sur la tête. La maison, au sens large, répond à un bon sens paysan et à une valeur refuge. La baisse des prix jointe à celle des taux permet de perpétuer ce besoin viscéral. Un regain de confiance pourrait l’accentuer ».

Laurent Vimont, Président de Century 21 France

2015 : un brin d’air nouveau à consolider et à améliorer

Exit les turbulences liées à la loi Alur, celle-ci ayant été largement amendée, et bienvenue au nouveau dispositif Pinel pour l’ancien. Pour redynamiser le marché et répondre aux besoins de logements, ces mesures restent toutefois insuffisantes.

Les points positifs pour 2015

  • Les petites surfaces se vendent désormais plus facilement. En effet, les investisseurs sont soulagés par l’abrogation de l’encadrement des loyers. Excepté sur Paris où cet encadrement est maintenu et où l’observatoire des loyers est en phase expérimentale.
  • Le dispositif Pinel sur l’ancien devrait donner un peu d’oxygène dans les petites communes qui souffrent d’une demande morose de la part des investisseurs. La « carotte » fiscale peut jouer un effet de levier.
  • Les prix poursuivent leur baisse à un rythme modéré, entre 2 et 5 % selon les villes et les régions, ce qui redonne du pouvoir d’achat aux acquéreurs.

Les améliorations souhaitées

  • La baisse des prix ne peut suffire à relancer le marché en général et celui des zones peu urbanisées en particulier où les décrochages en prix peuvent excéder les 30 %.
  • Stimuler l’offre dans les grandes villes et soutenir la demande dans les villes moyennes : avec un PTZ élargi à l’ancien et un dispositif Pinel applicable à tout investissement dans l’ancien.
  • Freiner la fiscalité galopante comme la hausse des droits de mutation, la hausse de l’impôt foncier, des plus-values.

Le retour de la confiance est indispensable

La reprise du marché ne peut se faire qu’en élargissant le noyau dur vendeur et acquéreur, investisseur et primo-accédant. Ce qui passe par la confiance à redonner dans sa globalité et concrétiser le coup de pouce recherché pour se lancer dans l’achat ».

Elix Rizkallah, Président du groupe Laforêt

La baisse des taux immobiliers va t-elle continuer ? 

Les taux n’ont jamais été aussi bas, ce qui assure une meilleure solvabilité pour acheter. Devenir propriétaire pour un primo-accédant ou lors d’une revente acheter plus grand voire se positionner sur un meilleur emplacement. Actuellement, ces taux sont historiquement bas, de l’ordre de 2,30 % sur 20 ans. Ce qui s’explique par un taux directeur de la Banque Centrale Européenne (BCE) également très faible, à 0,05 %. La reprise des taux serait, selon tous les professionnels de l’immobilier ou de la banque, préjudiciable à tout achat. Pas forcément par la hausse du taux d’intérêt mais par une remise en cause de la confiance.

Les points clés à retenir

  • Un marché qui repart peu à peu pour les primo-accédants ou pour les investisseurs.
  • Un achat favorisé par la baisse des taux d’intérêt ajoutée à celle des prix.