New York : acheter à New York, New York USA

New York, officiellement City of New York, est la plus grande ville des États-Unis. ©PNS
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« Big Apple » séduit par ses tours vertigineuses, ses blocks, ses ponts, son bouillonnement économique et culturel. Manhattan passionne toujours les étrangers, mais  Brooklyn attire de plus en plus. Tour d’horizon d’un marché à prix élevés.

Tout le monde a en tête le 11 septembre 2001 et plus récemment en 2008, la chute de Lehmann Brother’s avec le cataclysme financier que cela a généré. Et dans les deux cas, New York a su relever la tête pour se hisser en 2014, selon une étude Knight Franck, à la première place des villes les plus recherchées dans le monde, grillant la place à Londres. Une place qui lui vaut de garder en immobilier résidentiel des prix fermes. D’autant que face à une démographie grandissante, de l’ordre de 1,5 % en 3 ans, l’offre reste limitée.

Des biens de 7 000 à 20 000 €/m² et même plus

Selon les quartiers, la vue, l’étage et le standing de la résidence et des prestations, le mode d’acquisition (condominium ou coopérative), la proximité des transports… les prix de l’ancien ou du récent varient du simple au triple.

  • Dans le Lower Manhattan, sur Washington Street, un 107 m² vient de partir à 1,656 millions d’euros et vue sur la Freedom Tower.  
  • Dans le Midtown de Manhattan, près de la Rockfeller Plazza, et à quelques blocks de Central Park, un 109 m² au 30 è étage s’est vendu 1,888 million d’euros (en condominium).
  • Dans Harlem, un 67 m² vient de partir à 417 000 € (en condominium).

Brooklyn, face au Lower Manhattan, séduit de plus en plus les New Yorkais qui recherchent, du coté de Williamsburg ou du coté de Carroll Gardens, un espace plus aéré qu’à Manhattan, et un côté de plus en plus « trendy ». Une demande qui fait grimper le prix moyen  sans pour atteindre ceux des meilleurs quartiers de Manhattan.

Bon à savoir

Le marché des "Townhouses", les maisons de ville, est très étroit dans New York, ce qui joue sur les prix. Selon le groupe Barnes, 48 maisons ont été vendues au cours du 1er semestre 2014 au prix moyen de 16 900 €/m².

Co-opérative Buildings ou Condominium : comment acquérir ?

Dans l’Etat de New York, 75 % des appartements sont des Co-opératives Buildings, dites « Co-ops » et les condominiums ne représentent que 25  % du parc immobilier.

Acheter dans une « Co-op » revient à acheter des parts d’une entreprise coopérative

Ces parts sont assimilées à des actions et en échange de ces parts, le propriétaire-actionnaire reçoit un contrat de propriété. Ce qui signifie, explique  Christophe Bourreau, Managing Member du groupe Barnes, que «toutes les décisions concernant l’immeuble doivent être prises par le syndic du « co-op » chaque fois qu’elles pourraient affecter la communauté ou la propriété elle-même comme un nouvel acquéreur, un nouveau locataire, une revente ». Le propriétaire paie un pourcentage des charges totales de l’immeuble, proportionnel à son apport dans la coopérative et qui dépend aussi de la taille et de l’étage de l’appartement.

  • Avantages : des prix de 25 % inférieurs à ceux des condominiums à qualité comparable des biens ; un choix plus large, les Co-ops représentant 75 % du marché des appartements à New York.
  • Inconvénient : l’épreuve du « Board Approval » qui accorde ou rejette une candidature selon ses propres critères et selon un interrogatoire très détaillé sur vos revenus, leurs origines, votre famille…

Acquérir dans un condo ressemble à un achat en France

C’est être propriétaire d’un bien immobilier avec un acte de propriété inscrit au registre public. Il devient, comme en France, également propriétaire d’un quantième des parties communes qu’il doit régler chaque mois à un « Manager Company », l’équivalent du syndic de copropriété en France.

  • Avantages : une flexibilité dans la mesure où chaque copropriétaire peut louer, prêter ou revendre son bien . Chacun acquéreur doit constituer un dossier de candidature et suivre un « programme d’application » avec informations concernant ses finances mais moins « inquisiteur » que dans les « Co-Ops ».
  • Inconvénient : des prix supérieurs jusqu’à 25 % à ceux des « Co-Ops ».

Les points clés à retenir

  • Des prix élevés mais un potentiel d'acquéreurs internationaux qui rend fluide toute revente.
  • Des "condos" plus chers mais plus souple à revendre.
  • Prospecter les quartiers en devenir.