Quel régime adopter pour acheter un bien immobilier quand on est marié ?

Quel régime adopter pour acheter un bien immobilier quand on est marié ?
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L'achat d’un bien immobilier quand on est marié évite les montages financiers et juridiques. Cependant, tous les contrats n’impliquent pas exactement les mêmes règles ni le même encadrement de la propriété et de l’héritage.

Achat immobilier : pourquoi faut-il bien choisir son contrat de mariage ?

Le contrat de mariage a des conséquences importantes lors de l’achat d’un bien immobilier par un couple marié. On distingue deux types de contrats de mariage :

  • Les régimes communautaires, qui impliquent une propriété et une gestion commune des biens.
  • Les régimes de séparation, qui impliquent que certains biens appartiennent à l’un ou l’autre des époux.

Le contrat de mariage est donc un élément essentiel, puisqu’il va notamment déterminer si le logement appartient à part égale aux époux quelle que soit la part qu’ils ont apporté lors de l’achat, ou si le logement appartient à l’un et l’autre à hauteur de leur quote-part.

Bon à savoir

Le régime de la communauté est adopté par 80 % des Français mariés et s’applique automatiquement si les époux n’ont pas prévu de contrat de mariage. En revanche, il est possible de changer de contrat pendant le mariage en passant par un notaire.

Avec le régime de la séparation des biens, pas de bien commun

Lorsque des époux optent pour le régime de la séparation des biens, cela signifie que chacun d’entre eux possède des biens propres qu’ils gèrent en toute indépendance. En principe, il n’y a donc pas de bien commun. Cependant, les époux peuvent tout à fait acheter un bien immobilier ensemble, mais ils en seront chacun propriétaire à hauteur de leurs apports, et la répartition figurera dans l’acte authentique de vente signé devant le notaire.

Sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, deux distinctions

Lorsque les époux choisissent le régime de la communauté réduite aux acquêts, on distingue alors deux types de patrimoines :

  • Les patrimoines personnels de chacun des époux, car tout ce qui a été acquis avant le mariage est considéré comme un patrimoine propre et n’est pas mis en commun.
  • Le patrimoine commun aux deux époux, qui est constitué par tous les biens acquis pendant le mariage, quels qu’ils soient, et quelle que soit la répartition des apports personnels.

Ainsi, les biens immobiliers acquis avant le mariage resteront la propriété de celui des deux époux qui l’a acquis, tandis qu’un logement acheté pendant le mariage sera commun aux deux époux, quel que soit le montant qu’ils ont apporté. Notez également que les décisions qui sont prises concernant le logement familial doit toujours faire l’objet de l’approbation des deux époux.

Bon à savoir

Avec le régime de la communauté réduite aux acquêts, les biens acquis pendant le mariage sont tous communs, hors donation ou héritage.

Acheter sous le régime de la communauté universelle pour une meilleure équité

Le régime de la communauté universelle est un prolongement de la communauté réduite aux acquêts, puisque ce contrat implique que la totalité des biens est commune aux deux époux et leur appartient à part égale, qu’ils aient été acquis avant ou pendant le mariage. C’est notamment le cas d’un bien immobilier qu’ils acquièrent en commun : quel que soit l’apport de chacun des époux, le bien appartient aux deux à égalité.  C’est également le régime qui offre la meilleure protection aux époux, notamment en cas de décès. En effet, lorsque l’un des époux décède, la succession n’est pas ouverte, et l’ensemble des biens revient au conjoint survivant sans aucun droit de succession à régler.

Bon à savoir

Quel que soit le contrat de mariage prévu par les époux, lors du décès de l’un d’eux, le dernier vivant bénéficie d’une exonération de droits de succession et d’un droit d’occupation viager du logement qu’ils ont acquis ensemble.