Acheter en copropriété : ce qu'il faut contrôler avant de vous lancer

Acheter en copropriété : ce qu'il faut contrôler avant de vous lancer
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L’achat d’un appartement n’est pas comparable à celui d’une maison. La copropriété des parties communes et celle du bâti impliquent chaque année de nombreuses charges, plus ou moins lourdes et bien gérées.

Copropriété : vérifiez où vous mettez les pieds

L’achat d’un appartement implique de bien vous renseigner, au préalable, sur le montant exact des charges annuelles de copropriété, et sur leur évolution depuis plusieurs années. Vous pourrez, pour cela, vous procurer les procès-verbaux des dernières assemblées générales auprès du syndic de copropriété. Ne vous intéressez pas seulement au total, mais aussi et surtout au détail des dépenses par poste budgétaire (ascenseur, chauffage, etc…), ainsi qu’au montant attendu de votre participation. Car attention, sauf déséquilibre considérable qui justifierait la saisine du tribunal de grande instance, une contribution disproportionnée de votre part ne pourrait être révisée qu’à l’unanimité des copropriétaires !

Quelques chiffres sur le montant moyen des charges

  • Le montant moyen d’une copropriété dotée de tous les services habituels atteint 42,38€ par m² et par an en 2012.
  • Les postes les plus lourds sont le chauffage (11,31€), le gardiennage (8,15€) et l’entretien général (6,15€).

Source : Le particulier

Anticiper les coûts futurs ou non budgétés

Avant d’acheter, l’inspection des parties communes est au moins aussi importante que celle de l’appartement lui-même. Examinez attentivement l’état des sols, des escaliers, ou encore le degré de vétusté de l’ascenseur. Il peut être intéressant ensuite de mettre en rapport ces observations avec le contenu des procès-verbaux de la copropriété : des travaux de grande envergure viennent-ils d’être réalisés, sont-ils en cours de discussion, ou ont-ils été récemment rejetés ? Chacune de ces hypothèses vous amènera à anticiper différemment l’évolution des charges de copropriété à moyen terme.

D’une manière générale, il est prudent de tabler sur une augmentation régulière des charges et de les intégrer dans vos calculs à l’achat. Les nouvelles normes, à elles seules, peuvent par exemple nécessiter l’engagement de travaux coûteux et non prévus.

Quel est le sérieux de la gestion financière ?

La qualité de bon ou de mauvais payeur de chacun des copropriétaires peut avoir une réelle influence, positive ou négative, sur la santé financière de la copropriété et sur sa trésorerie. A l’examen des comptes annuels remis à l’assemblée, la ligne « Copropriétaires débiteurs » doit idéalement ne pas présenter un solde négatif : cela signifierait que le syndic aurait des difficultés à encaisser la contribution de certains copropriétaires, ce qui pourrait le dissuader à terme d’engager des travaux importants mais nécessaires.

Il est reconnu, à ce titre, que les copropriétés composées d’un grand nombre de propriétaires bailleurs ont davantage de difficultés que celles où les propriétaires habitent en majorité leur logement et se sentent donc plus impliqués.

L’achat d’un appartement ne peut se concevoir sans s’intéresser à la vie de la copropriété. Des anomalies, si vous les détectez, pourront d’ailleurs vous servir d’arguments pour négocier le prix à la baisse !

Les points clés à retenir

  • Une bonne copropriété se manifeste par l’état satisfaisant des parties communes et du bâti…
  • …mais peut toutefois cacher des frais exorbitants, donc méfiez-vous.
  • Le sérieux des autres copropriétaires n’est pas un facteur à sous-estimer.