Anticipez les travaux de copropriété dès l'achat de votre logement !

Anticipez les travaux de copropriété dès l'achat de votre logement !

Le remplacement d’un ascenseur, l’explosion d’une canalisation, le ravalement de la façade sont des travaux récurrents en copropriété. Ils peuvent survenir beaucoup plus vite que prévu d’où la nécessité de constituer des provisions dès l’achat de votre appartement.

Avant d'acheter, il faut se renseigner sur les futurs travaux

Prenons le cas de Vincent. Tous les matins depuis deux ans, il se félicite d’avoir acheté ce 2 pièces de 48 m² dans une copropriété de 34 lots. Certes, toutes ses économies sont passées dans l’appart' et il s’est même endetté au-delà des 33 % autorisés. Les fins de mois sont dures notamment lors des appels trimestriels de charges de 400 €. Mais il ne regrette pas d’avoir son toit bien à lui. La dernière assemblée générale de copropriété va néanmoins lui saper le moral : un ravalement se profile, induisant un appel supplémentaire de 6 400 € réparti en 8 appels, soit 800 € à débourser en plus !

En dehors du carnet d’entretien et du diagnostic global total, l’acheteur doit faire le tour des parties communes, questionner le syndic, le vendeur... Il doit faire preuve de bon sens sachant qu’un ravalement a lieu également tous les 15 ans, tout comme la réfection d’une cage d’escalier ».

David Rodrigues, juriste à la CLCV

Les documents de copropriété à consulter

En copropriété, certains « outils » existent, à consulter sans modération avant de se lancer dans l’achat d'un logement. Ils renseignent sur le bâti de la copropriété, les travaux réalisés, ceux qui peuvent surgir prochainement. Et si Vincent les avait lus minutieusement, il aurait pu pressentir quelques dépenses à venir.

  • Le carnet d’entretien de la copropriété

Tout immeuble en copropriété possède un carnet d’entretien qui recense les informations permettant un suivi des travaux effectués, l’année de réalisation des gros travaux comme le ravalement de façade, la réfection de la toiture, le remplacement de la chaudière, de l’ascenseur, des canalisations … mais aussi les références des contrats d’entretien des équipements avec leurs dates d’échéance, l’échéancier du programme pluriannuel de travaux décidés en assemblée générale. Ce document peut être consulté chez le syndic ou chez le vendeur.

  • Le diagnostic technique global

Ce document  précise l’état de l’immeuble avec une projection sur les 10 années à venir d’éventuels travaux nécessaires à sa conservation et à son entretien et une évaluation sommaire de leur coût. Il est obligatoire depuis le 1er janvier 2017 pour tout immeuble de plus de 10 ans mis en copropriété. La liste des travaux préconisés dans le DTG doit être mentionnée dans le carnet d’entretien.

Conseils SeLoger'

  • Renseignez-vous auprès de votre vendeur sur la nature et la date des derniers travaux. Ne vous contentez pas des trois derniers procès verbaux de copropriété.

5% du budget de la copropriété provisionné pour travaux

Depuis le 1er janvier 2017, les copropriétés de plus de 5 ans et de plus de 10 lots doivent se constituer un fonds travaux d’au minimum 5 % du budget annuel de la copropriété. Sur un budget de 80 000 €, par exemple, la cotisation sera au minimum de 4 000 €, affecté sur chaque appel de fonds et réparti en fonction des tantièmes des copropriétaires. Les sommes seront versées sur un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Etant attachée au lot, la somme acquittée par le copropriétaire est non récupérable au moment de la vente.

Cette épargne forcée attachée au bien est un premier pas. Mais elle est insuffisante dans un parc de copropriété vieillissant et dans un environnement axé sur la transition énergétique, et elle ne vise pas les petites copropriétés qui en ont souvent le plus besoin »

Henry Buzy-Cazaux, président de l’IMSI

Que faire en cas de difficulté à régler ses charges de copropriété ?

S’il s’agit d’une difficulté ponctuelle pour régler un appel de fonds, le mieux est de faire le point avec votre syndic pour un règlement échelonné. S’il s’agit de ne pouvoir faire face à un appel de charges extraordinaires dues à de gros travaux et s’ajoutant à une mensualité de prêt, mieux vaut contacter votre banquier qui peut effectuer un report de votre mensualité pendant quelques mois, le temps que vous ayez payé vos dettes à la copropriété.

Références juridiques

  • Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété 
  • Décret n° 2001-477du 30 mai 2001 sur le carnet d’entretien
  • Décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016