Ce que la loi ALUR change pour les copropriétés

Ce que la loi ALUR change pour les copropriétés
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Plus de transparence avec le compte séparé, plus d’entretien avec un fonds pour gros travaux, allègement des règles de majorité, tarification forfaitaire des honoraires de syndic… La loi ALUR fait bouger les lignes de la copropriété. A lire avant votre prochaine assemblée générale.

La loi de 10 juillet 1965 relative à la copropriété a subi un sévère toilettage avec la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) parue au Journal officiel du 26 mars 2014 : 33 des 65 articles de la loi de 1965 ont été modifiés.

Conseil Seloger

Le compte séparé présente l’avantage de la transparence des comptes et la rémunération des fonds. A ne pas balayer d’emblée pour les petites copropriétés.

Un compte séparé obligatoire pour les copropriétés de + de 15 lots

Un an après la promulgation de la loi, le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat auprès d’un établissement bancaire de son choix, sauf décision à la majorité absolue (article 25) de l’assemblée générale de confier les fonds à un autre établissement. Les intérêts produits par le compte seront acquis au syndicat de copropriétaires. Si votre copropriété ne dépasse pas les 15 lots, vous pouvez vous dispenser de l’ouverture de compte séparé à la majorité absolue.

Un fonds pour gros travaux au-delà de 10 lots

Pour lutter contre la dégradation des immeubles et afin d’anticiper les travaux d’envergure, notamment ceux relatifs aux économies d’énergie, la loi impose désormais aux copropriétés de plus de 10 lots la mise en place d’un fonds travaux. La provision minimale est fixée à 5% du budget provisionnel. Selon l’Association des responsables de copropriété (ARC), cette provision devrait rester relativement indolore, de l’ordre de 100 € par copropriétaire et par an.

Une immatriculation de la copropriété

La loi instaure la création d’un registre d’immatriculation des copropriétés afin de facilité la connaissance des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés afin d’en prévenir les dysfonctionnements. Ce registre, tenu par le syndic, comporte les informations de votre copropriété :

  • l’identité du syndicat de copropriétaire (nom, adresse et date de création, nombre et nature des lots, nom du syndic).
  • les données financières communiquées après chaque exercice comptable (budget provisionnel, comptes et annexes).
  • les données relatives au bâti (carnet d’entretien, diagnostic technique global)

Bon à savoir

Les copropriétés de moins de 10 lots dont le budget prévisionnel moyen est inférieur à 15 000 € sur une période de trois exercices consécutifs conservent une souplesse quant à leur obligation d’inscription au registre et de mise à jour.

Renforcement de l’information des acquéreurs

L’acquéreur d’un lot voit son information s’amplifier à toutes les étapes du processus d’achat : annonces, signature de la promesse ou de l’acte de vente.

  • les annonces doivent mentionner le statut de l’immeuble, le nombre de lots et de copropriétaires, la moyenne de la quote-part annuelle du budget prévisionnel pour le lot concerné.
  • dans toute promesse de vente ou d’achat,  doit être mentionnée la surface Carrez mais aussi la surface habitable. Cette disposition va être obligatoire trois mois après la promulgation de la loi soit après le 26 juin.
  • une dizaine de documents doivent figurer en annexe de la promesse de vente ou à défaut, de l’acte de vente. Ce sont la fiche synthétique, nouveau document regroupant les données financières et techniques relatives à la copropriété et à son bâti, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, les procès-verbaux des assemblée générales des trois dernières années, le montant des charges courantes du budget prévisionnel, le montant des sommes dues par l’acquéreur et celles dues par le vendeur, l’état global des impayés de charges,  et de la dette vis à vis des fournisseurs,  le carnet d’entretien, le diagnostic technique de travaux (DTG), le plan pluriannuel de travaux…

Des honoraires de syndic « encadrés »

Pour améliorer la lisibilité des honoraires et empêcher d’éventuelles dérives, les honoraires sont forfaitaires. Excepté dans deux cas : celui des prestations particulières définies par un futur décret et lors de la réalisation de travaux. Dans ce dernier cas, les honoraires sont décidés en assemblée générale.

Les points clés à retenir

  • Les acquéreurs de lots sont mieux protégés
  • Les horaires de syndic sont forfaitisés
  • La gestion des immeubles est plus transparente.