Comment bien choisir son syndic de copropriété ?

Comment bien choisir son syndic de copropriété ?

Les propriétaires d’appartement ont recours à un syndic de copropriété pour gérer les tâches courantes liées à l’entretien de leur immeuble. Attention aux abus : certains pièges sont à éviter ou à surveiller.

Les abus restent fréquents chez les syndics de copropriété

Depuis 2016, la loi ALUR cherche à réglementer les prestations des syndics de copropriété de manière à éviter les abus et à offrir davantage de transparence pour les copropriétaires. Les abus des professionnels restent néanmoins fréquents, avec notamment l’application de tarifs excessivement élevés, voire le recours à certaines pratiques trompeuses. L’Association des responsables de copropriétés (ARC), tout comme la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) continuent ainsi d’alerter sur les mauvaises pratiques qui persistent dans le secteur. Selon un rapport de la DGCCRF publié en novembre 2017, environ 50 % des syndics de copropriété seraient en non-conformité avec la loi en vigueur.

Syndics de copropriété : les pièges à éviter avant de signer un contrat

Que faut-il vérifier avant la signature d’un contrat ?

La loi ALUR impose désormais à tous les cabinets de syndic d’utiliser un contrat-type présentant leurs tarifs de base pour permettre aux propriétaires de mieux comparer les différentes offres disponibles. Dans ce type de contrat, il convient tout d’abord de vérifier que le forfait de base inclut bien l’ensemble des prestations courantes sans que celles-ci puissent faire l’objet de facturations supplémentaires : tenue de l’AG, gestion des archives, déclaration de sinistre, tenue du carnet d’entretien, frais de reprographie et ouverture d’un compte bancaire pour la copropriété notamment. Si le contrat mentionne des « forfaits administratifs », demandez des détails sur leur signification. Ces frais ne sont pas toujours justifiés. Par ailleurs, l’éventuelle présence d’une clause de révision annuelle des tarifs doit obligatoirement faire référence à un indice de révision annuelle (inflation calculée par l’Insee par exemple). En l’absence d’indice de référence, la clause est abusive et doit être dénoncée avant la signature. 

Bon à savoir

La plupart des syndics de copropriété demandent un engagement de 3 ans minimum. Cette durée est négociable et peut être ramenée à 1 an avec possibilité de renouvellement.

Les points de vigilance pendant l’exécution du contrat

Après signature du contrat, les copropriétaires doivent rester vigilants sur les pratiques du syndic, notamment en ce qui concerne la facturation d’honoraires exceptionnels. Certains syndics facturent de cette manière des prestations assimilables à de l’entretien courant, comme par exemple le changement d’un interphone, voire des prestations qui doivent pourtant rester gratuites (ouverture d’un compte bancaire pour la copropriété ou pour la constitution d’un fonds de travaux notamment). De même, il convient d’être attentif aux tarifs pratiqués par le syndic, notamment lorsque les prestations sont facturées à l’heure. Il peut arriver que les tâches effectuées soient comptabilisée pour des durées significativement plus longues que leur durée réelle. 

Bon à savoir

La loi ALUR n’encadre pas encore les conflits d’intérêts qui peuvent exister entre les syndics de copropriété et les sociétés prestataires auxquelles ces derniers ont souvent recours. Certains syndics peuvent en effet favoriser une société pour des raisons personnelles. Il est donc conseillé aux propriétaires de rester attentifs aux prestataires choisis par le syndic en demandant à ce dernier d’être transparent et capable de justifier le choix de telle ou telle entreprise.