Copropriété : gardien ou prestataire externe ?

Copropriété : gardien ou prestataire externe ?
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Si le gardien d’immeuble semble disparaitre au profit des prestataires de services, certaines copropriétés hésitent entre ces deux formules. Zoum sur leurs avantages et leurs inconvénients.

Le rôle d’un employé d’immeuble dans une copropriété

Par le terme « employé d’immeuble », on entend les métiers de gardien et de concierge.

Dans le cadre de son travail, un employé d’immeuble assure et coordonne les tâches d’entretien et de surveillance de l’immeuble. Concrètement, ses missions les plus courantes constituent à :

  • Veiller au respect du règlement de l’immeuble ;
  • S’assurer de la sécurité des résidents en surveillant l’immeuble ;
  • Accueillir, informer et orienter les visiteurs ;
  • Garantir l’hygiène de l’immeuble en accomplissant le nettoyage des parties communes, le ramassage des poubelles, ainsi que la petite maintenance (changer une ampoule usée, par exemple).

Chiffres clés

  • Entre 1990 et 2006, plus de 17 000 concierges ont disparu.
  • En 2006, ils n’étaient plus que 56 680.
  • 66 % des concierges sont des femmes.

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Source : étude de l’INSEE

Gardien d’immeuble : un service 4 étoiles mais au prix fort

Si la présence d’un gardien d’immeuble ou d'un concierge dans une copropriété s’avère être confortable pour les résidents, il n’en reste pas moins que ce poste représente un budget conséquent. En effet, cette profession relève d’une convention collective qui prévoit un salaire de base, un 13e mois, une prime d’ancienneté progressive à partir de 3 ans de présence, à laquelle s’ajoutent les indemnités conventionnelles versées lors du licenciement, de la mise en retraite ou de la démission du salarié. De plus, un gardien d’immeuble bénéficie généralement d’avantages en nature tels que le logement et le chauffage.

Prestataire de services : moins cher mais plus contraigant

Il est donc évident qu’avoir recours à un prestataire de services offre l’avantage de réduire les dépenses, car l’intervenant est rémunéré à un taux horaire classique, et le contrat qui est conclu entre le syndicat des copropriétaires et le prestataire fixe le nombre d’heures hebdomadaire que l’intervenant effectue dans la copropriété. De plus, le service sera assuré tout au long de l’année, tandis qu’il faut prévoir de remplacer le gardien d’immeuble, lorsque celui-ci part en vacances.

En revanche, avoir recours à un prestataire de services comporte l’inconvénient de la rigidité du contrat. En effet, le prestataire dont le salarié est payé pour 2 h de ménage n’acceptera certainement pas que celui-ci reste plus longtemps pour attendre l’arrivée du plombier et lui ouvrir la porte, par exemple. Ce qu’il faut comprendre, c’est qu’un intervenant n’effectuera que ce pour quoi il est payé dans la limite de ce qui est inscrit dans le contrat, pas plus.

Bon à savoir 

Au 1er janvier 2015, le salaire minimum brut mensuel conventionnel (niveau 1/ coeficient 235) est de 1 457 € pour le personnel de la catégorie A.

Recruter un concierge ou un prestataire, qui a le dernier mot ?

Avant d’envisager le recrutement d’un employé d’immeuble, il faut que l’assemblée des copropriétaires se réunisse afin de déterminer quelles seront les missions de l’employé, le nombre d’heures de travail qui lui sera demandé, ainsi que le coût engendré afin de maîtriser le budget de la copropriété.

A partir de ce moment-là, il s’agit de distinguer deux cas de figures pour savoir à qui revient la décision de recruter un gardien d’immeuble :

  • Dans le cas d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA), la charge de rédiger le premier règlement de copropriété revient au promoteur. C’est donc lui qui devra inscrire dans le règlement de copropriété la présence d’un gardien d’immeuble. Par la suite, si les copropriétaires souhaitent voir ce poste disparaitre, ils devront voter sa suppression à l'unanimité.
  • Dans le cas où le poste de gardien d’immeuble n’aurait pas été prévu dans le règlement à la naissance de la copropriété, les copropriétaires pourront demander le vote de la création d’un poste d’employé d’immeuble, de gardien ou de concierge, lors de la première assemblée générale qui devra se tenir dans l’année qui suit la livraison du premier lot. Pour être adoptée, cette décision devra être votée à l'unanimité.

En revanche, s’il s’agit de faire appel à un prestataire de services, la décision revient aux copropriétaires lors d’une assemblée générale, et elle devra être adoptée par la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés.

Les points clés à retenir

  • La présence d’un employé d’immeuble représente un budget conséquent pour la copropriété : faire appel à un prestataire de services peut donc être une solution économique.
  • Pour créer un poste d’employé d’immeuble : il faut que son poste ait été inscrit dans le règlement de la copropriété par le promoteur, ou que la décision soit votée à l'unanimité par les copropriétaires en assemblée générale.
  • S’il s’agit de faire appel à un prestataire de services, cette décision devra être votée à la majorité des voix.