Investir dans le locatif : clé de l’accession à la propriété ?

Investir dans le locatif : clé de l’accession à la propriété ?

Si les hommes naissent libres et égaux en droit, face à un achat immobilier, les inégalités sont grandes selon l’endroit où l’on habite. Obligés de louer leur résidence principale, certains investissent dans le locatif…

En raison du ralentissement de la hausse des prix, l’achat de sa résidence principale n’est plus forcément bénéficiaire. Ou en tout cas, il met plus de temps qu’auparavant à le devenir. En clair, la plus-value réalisée à la revente ne suffit plus forcément à amortir la totalité des coûts liés à l’achat de sa résidence principale.

En chiffre

21 ans, c’est le temps qu’il faut avant de rentabiliser un achat immobilier à Paris.

En moyenne, il faut compter plus de 20 ans pour rentabiliser un achat immobilier à Paris. Contre 13 à Lyon, 9 à Nantes, 6 à Marseille et 4 à Strasbourg… En conséquence, revendre son bien « prématurément » risque de vous faire perdre de l’argent. D’où l’attrait croissant de l’investissement locatif.

Investissement locatif : une alternative pour les Parisiens

Avec un mètre carré aux alentours de 8 200 euros, acheter un logement à Paris coûte très cher. À titre d’exemple, acquérir un deux-pièces situé au cœur de la capitale peut coûter jusqu’à 20 ans de salaire. Pour info, c’est environ quatre fois plus que la moyenne nationale…

C’est l’une des raisons pour lesquelles de plus en plus de Parisiens se retrouvent obligés de louer leur résidence principale (à défaut de l’acheter) et se tournent vers leurs villes d’origine pour investir dans le « locatif ». À Lyon, il est en effet possible de s’offrir un deux-pièces d’environ 50 m2 pour un budget situé entre 170 000 et 175 000 euros (à Paris, un bien identique coûterait la « modique » somme de 410 000 euros). Et cerise sur le gâteau, les loyers perçus suffiront le plus souvent à couvrir intégralement les mensualités du prêt immobilier.

Bon à savoir

Moins un appartement est entretenu, plus son taux de rotation sera élevé. Et plus il y a de périodes de vacances à déplorer, moins la rentabilité du logement est satisfaisante…

Acheter pour louer : les pièges à éviter !

Sachez qu’il est recommandé de cibler des villes caractérisées par une grosse demande locative, une attractivité économique élevée et une forte dimension universitaire. Il n’y a rien de pire pour un investisseur que de se retrouver sans locataire… Ne négligez pas non plus la sécurité du quartier sur lequel vous jetterez votre dévolu. Idem pour les commerces et les transports en commun : en avoir à proximité est un avantage non négligeable.

Il est également conseillé de privilégier les petites surfaces (chambres d’étudiants, studios). Pour info, le studio est le bien dont la rentabilité locative est la plus élevée, toutes superficies d’appartements confondues. Pensez à la revente. En clair, un bien invendable car mal situé pourrait vous pénaliser si la demande locative venait à baisser…

Protégez-vous contre les risques d’impayés. Le Ministère du logement les évalue à 2,5 % de la totalité des loyers perçus. Sachez que la GUL (garantie universelle des loyers) qui figure parmi les mesures de la loi Duflot-Alur vise à garantir tous les propriétaires privés contre les loyers impayés. En la souscrivant, le bailleur (c’est à dire vous) sera couvert gratuitement sur 18 mois pour un montant plafonné au loyer médian du quartier.

À moins de faire jouer le dispositif fiscal prévu par la loi Duflot et qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt, investir dans le neuf vous coûtera plus cher (entre 20 % et 30 %) que si vous optiez pour de l’ancien.

Les points clés à retenir

À Paris, un achat immobilier met environ 21 ans avant d’être rentable (en cas de revente prématurée, on risque de perdre de l’argent). Investir dans le locatif en province constitue toutefois une alternative pour ceux qui sont dans l’impossibilité d’acquérir leur résidence principale.

Pour du locatif, tâchez de privilégier des villes universitaires où la demande locative est forte. Enfin, gardez en tête que la rentabilité locative des petites surfaces (chambre d’étudiant, studio) est plus performante que celles des autres surfaces.