Comme tout bon placement, l’investissement locatif n’est pas exempt de risque. Emplacement, surface, étude du dossier des candidats à la location, voici quelques conseils pour vous aider à louer votre bien en minimisant les mauvaises surprises.
Emplacement et configuration du logement à étudier de près !
Ne pas trouver de locataire est très certainement l’une des pires craintes des bailleurs. Pour éviter cette situation critique, commencez par bien étudier la zone d’achat ciblée. Par exemple, demandez-vous si la zone est bien desservie par les transports et si elle dispose de suffisamment d’équipements (écoles, université, commerces…). De plus, ne choisissez que des logements adaptés à la demande réelle, dans cette zone. Par exemple, préférez des studios près des facultés ou des écoles et des 2/3 pièces là où résident les jeunes couples sans enfant.
La proximité des transports, atout majeur pour attirer de jeunes actifs.
Pour vous aider, n’hésitez pas à consulter les statistiques de l’INSEE. Vous saurez ainsi, si l’offre de logements est abondante dans la ou les zones que vous ciblez. Vous pouvez également demander plusieurs avis à des agents immobiliers, mais aussi, consulter les statistiques établies par l’INSEE à propos du quartier. Ainsi, vous connaitrez, par exemple, la proportion de logements vacants ou la répartition des logements en fonction du nombre de pièces. En mairie, vous pouvez également consulter le plan d’occupation des sols. De la sorte, vous saurez si des projets de construction d’immeubles sont envisagés à proximité.
Comment échapper aux impayés ?
Les impayés effraient, également, un bon nombre de bailleurs. Mais, si le risque existe, il est trop souvent surestimé. Heureusement, il existe différentes solutions pour vous en prémunir efficacement. Ainsi, pour les logements de petite surface (studio, T1) exigez une caution familiale. Souvent, les parents restent en effet solidaires lorsque leurs enfants sont en difficulté.
Chiffres clés
Aujourd’hui, le taux moyen d’impayés de loyers oscille entre 2 et 3 % en France.
Pour les plus vastes logements, tels que les T3/T4, vous pouvez opter pour une garantie des risques locatifs (GRL). S’élevant à 2,75 % du loyer annuel, taxes et charges incluses, cette garantie vous protège aussi en cas de dégradation du logement. Si vous choisissez cette option, assurez-vous que le candidat à la location est bien éligible. Par ailleurs, pour vous assurer que les éléments transmis par le candidat ne sont pas des faux (un phénomène en hausse, malheureusement) vous pouvez prospecter au-delà, notamment, appeler l’employeur afin de vérifier les fiches de salaires. Plus votre dossier sera solide et bien ficelé et plus vous minimiserez les risques d’impayés.
Risque locatif : faut-il préférer les logements en loi Pinel ?
Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif dans le neuf, le dispositif Pinel est particulièrement intéressant, car la défiscalisation permet de compenser le surcoût du neuf (qui peut être de 20 à 30 % par rapport à l’ancien). Toutefois, si vous achetez via ce dispositif, la défiscalisation ne doit pas être votre seule motivation. Assurez-vous, en priorité que votre logement soit bien situé et que sa configuration soit adaptée à la demande.
Eviter le « turnover »
Si vous voulez que votre logement ne soit pas vide, vous devrez éviter les situations propices au turnover. Tout d’abord, n’oubliez pas d’entretenir votre bien régulièrement et d’effectuer au plus vite les réparations qui s’imposent (robinetterie, électricité, peinture…). Ainsi, vous donnerez envie au locataire de rester plus longtemps. Sachez que les taux de rotation sont également élevés lorsque vous louez un meublé ou un studio à des étudiants. Et n’oubliez pas que ces logements risquent d’être vides en juillet-aout, voire une partie des mois de juin et septembre… Pensez-y lorsque vous calculerez la rentabilité de votre investissement immobilier.
En suivant ces quelques conseils, vous vous donnerez toutes les chances de minimiser les risques de l’investissement immobilier. Ainsi, vous pourrez capitaliser plus sereinement.
Les points clés à retenir
- Se renseigner sur la demande et le quartier avant d’acheter.
- S’assurer que le dossier des candidats est solide.
- Des risques d’impayés de loyers dont on peut se prémunir.
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