La location meublée : un investissement locatif à prendre en compte

La location meublée : un investissement locatif à prendre en compte
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Avec, d'un côté, un loyer plus élevé et un bail plus souple pour le propriétaire et, de l'autre, moins d'achats et d'aménagements à prévoir pour le locataire, la location meublée a de quoi séduire.

Location meublée : quel est le principe ?

Par opposition à la location classique, dite « nue », la location meublée consiste à mettre à la disposition du locataire un bien immobilier disposant déjà de tout l'ameublement et de tout l'équipement nécessaires pour y vivre. Les éléments à prévoir vont des meubles les plus basiques (table, chaises...) jusqu'aux petits détails sans lesquels le locataire pourrait se retrouver démuni (couverts, fer à repasser, grille-pain...). Depuis la loi de cohésion sociale de 2005, la durée minimale du bail est d'un an, renouvelable par tacite reconduction, avec un préavis de trois mois pour l'occupant des lieux.

Un marché de niche s'adressant à une clientèle aisée et mobile

Pour un bien équivalent, la différence de loyer entre un logement meublé et une location nue s'élève en moyenne à 30 % : une bonne affaire pour le propriétaire, une fois que ce dernier aura amorti l'achat des principaux biens d'équipement, surtout en prenant en compte les avantages fiscaux du statut LMNP. Le meublé, pourtant, continue à représenter une faible part du parc locatif national (environ 5 %), ce qui s'explique par le profil assez restreint des locataires intéressés : ces derniers, souvent très mobiles, sont par exemple des cadres supérieurs de grandes entreprises, des diplomates ou encore des étudiants en voyage d'étude. L'important turnover engendre, pour le propriétaire, un surcroît de travail et une perte de rentabilité.

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), le propriétaire bailleur peut principalement opter pour deux régimes d'imposition assez favorables.

  • Le micro-BIC lui permet d'être imposé sur seulement 50 % des loyers encaissés, à condition que ces derniers ne dépassent pas 32900€ par an.
  • Le régime simplifié autorise la déduction de tous les frais et charges, y compris les intérêts d'emprunt. Voire de dégager un déficit foncier pour réduire l'imposition sur les cinq années suivantes.

Chiffrés clés 

La location meublée à Paris, en chiffres

  • Environ 20 000 locations meublées temporaires dans Paris intra-muros, soit 1,5 % du parc locatif total.
  • Une offre notamment appréciée des touristes pour de longs séjours, et en constante expansion.
  • Une durée moyenne de séjour égale à 88 jours.
  • Chaque meublé accueille en moyenne 2,5 locataires par an.

Comment réussir un investissement en meublé ?

Même si n'importe quel logement peut être virtuellement transformé en meublé, certains biens conviendront mieux que d'autres pour une telle opération. Privilégiez tout d'abord les biens situés dans le centre-ville d'agglomérations peuplées, dynamiques et étudiantes, comme Paris, Lyon, Marseille ou Bordeaux. Les villes frontalières comme Lille, Nice et Strasbourg constituent également des valeurs sûres. Par ailleurs, les locataires de meublés vivent plutôt seuls ou en couple, d'où une certaine prédilection pour les studios et les T2. Enfin, et pour bien se louer, un meublé devra maintenir un certain niveau de standing et proposer des meubles et équipements, sinon neufs, du moins en parfait état de fonctionnement.

Les points clés à retenir

  • La location en meublé présuppose d'équiper entièrement le logement.
  • Le turnover plus important des locataires est compensé par une fiscalité favorable et un loyer plus élevé.