Optimisez votre investissement locatif en meublant votre logement

Optimisez votre investissement locatif en meublant votre logement
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Très prisés des étudiants et des jeunes actifs, les logements meublés sont proposés à des loyers supérieurs aux autres. Ils restent un bon placement et offrent toujours d’intéressantes souplesses de gestion.

Logement meublé : un placement rentable

Selon la localisation et les prestations proposées, certains meublés peuvent trouver preneur très rapidement. Quant à leurs loyers, environ 20 % supérieurs à ceux des logements vides, ils offrent une bonne rentabilité aux investisseurs. Mais attention, l’achat du mobilier et l'achat des équipement représentent un coût important, qui impacte cette rentabilité. Car aujourd’hui, pas question de se limiter au strict minimum. Les locataires recherchent un bien fonctionnel, « prêt à vivre ». En plus, au prix d’achat de ces équipements et du mobilier, s’ajouteront le coût des réparations et celui de leur renouvellement. Une charge importante, à considérer absolument dans vos simulations !

Conseil SeLoger

Afin d’éviter les périodes de vacances et ainsi vous assurer de la rentabilité de votre investissement, préférez toujours les biens les mieux placés et ceux qui se trouvent dans une copropriété agréable. A vous de sélectionner les meilleurs logements, en amont !

La loi ALUR encadre la location de biens meublés

La loi ALUR (loi pour un accès au logement et un urbanisme rénové) encadre désormais la location des biens meublés, qui doivent obligatoirement être « des logements décents, équipés d’un mobilier en nombre et en quantité suffisante pour permettre au locataire d’y manger, dormir et vivre ». Autre changement imposé par la loi ALUR, le bail de location, qui se rapproche désormais de celui des locations vides. Parmi les informations qu’il doit mentionner obligatoirement depuis le 27 mars 2014 :

  • le montant du loyer et ses modalités de révision,
  • le montant du dépôt de garantie,
  • l’inventaire détaillé du mobilier,
  • le dossier de diagnostics techniques immobiliers.

Autre point précisé par la loi ALUR, le dépôt de garantie ne peut désormais être supérieur à deux mois de loyer hors charges. De plus, le délai maximum pour la restitution de la caution est porté à un mois si l’état des lieux est conforme et à deux mois maximum, s’il ne l’est pas.

Bon à savoir

La loi ALUR a fixé une liste qui précise le niveau d'ameublement minimal pour une location meublée. 

Meublés : une gestion qui reste souple

La loi ALUR, entrée en vigueur récemment, impose donc un cadre plus strict aux locations meublées. Ceci, pour renforcer la protection des locataires, face à d’éventuels abus. Toutefois, choisir d’investir dans un meublé reste une bonne piste car c’est un placement qui offre aujourd’hui, une intéressante souplesse. En effet, le propriétaire peut, par exemple, mettre fin à la location à chaque date anniversaire du bail, à condition qu’il donne le motif de son congé et qu’il respecte un préavis de 3 mois. Pour les logements vides, ce délai de préavis est de 6 mois.... Autre atout, la caution reste fixée à deux mois de loyer, contre seulement un mois dans les logements vides. Ceci, pour faire face à d’éventuelles dégradations constatées sur le mobilier ou les équipements.

2 types de fiscalité pour les biens meublés

Si vous louez un bien meublé, les loyers perçus seront soumis à l’impôt sur le revenu et vous serez redevable de prélèvements sociaux à hauteur de 15,5 %.

  • 1. Les loyers sont inférieurs à 32.900 € par an. Ici, ils seront intégrés, par défaut, au régime du micro BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Dans ce cas, vous profiterez, alors, d’un abattement de 50% du total des recettes brutes.

Exemple de calcul : pour 10 000 € de loyers bruts perçus dans l’année sous le régime micro-BIC, l’administration retiendra 5 000 € de base imposable, qui seront à additionner à vos revenus pour le calcul de l’impôt. Vous devrez, par ailleurs vous acquitter de 775 € au titre des prélèvements sociaux (15,5 % x 5 000 €)

  • 2. Le montant des loyers est supérieur à 32 900 €. Ici, vous serez soumis au régime du réel. Dès lors, vous aurez la possibilité de déduire les charges liées à votre logement (intérêts d’un emprunt immobilier, charges liées à la gestion locative…). Pour connaitre plus précisément le montant de votre futur impôt, vous pouvez utiliser les nombreux outils de simulation en ligne, consultables sur internet. Rendez-vous, également au centre des impôts le plus proche ou auprès d’un conseiller en gestion de patrimoine. 

A noter : comme dans les logements vides, la location meublée vous fait profiter des mécanismes pouvant faire baisser le montant de vos impôts. Parmi eux, le dispositif Pinel, le déficit foncier ou encore le Borloo ancien.

Les points clés à retenir

Vous désirez louer un bien meublé ? Pour vous assurer de la rentabilité de l’opération, privilégiez les logements offrant de belles prestations et ceux qui sont les mieux situés. Et pour séduire les locataires, veillez à ce que les équipements et le mobilier restent, toujours, en parfait état !

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