Pinel, Malraux, SCPI... Trois façons d'investir dans l'immobilier locatif

Pinel, Malraux, SCPI... Trois façons d'investir dans l'immobilier locatif

A condition d’en connaître les règles de base, investir dans la pierre a toujours été un placement sûr et rentable à long terme. Même si la hausse des prix marque actuellement le pas, ces trois exemples de placements prouvent que l’immobilier demeure un bon investissement. 

1. La loi Pinel : investir dans l'ancien en zone de tension locative forte

La loi Pinel de défiscalisation immobilière permet aux propriétaires souhaitant louer un bien dans une zone à forte demande locative de réduire leurs impôts d’un montant équivalent à un certain pourcentage du prix d’achat. Il leur suffit pour cela d’accepter un plafonnement du loyer pour des locataires aux ressources relativement faibles. Ainsi, en respectant les conditions décrites dans la loi Pinel, une remise fiscale est accordée au propriétaire :

  • 12 % contre un engagement de l'investisseur sur une durée de 6 ans
  • 18 % pour une durée de 9 ans
  • 21 % au maximum pour une durée de 12 ans

Au maximum, deux investissements peuvent être concernés chaque année, et la remise peut s’élever à 6 000 € par an. En outre, la loi Pinel impose que chaque logement considéré respecte les normes RT 2012 ou le label BBC. Qu’il s’agisse de ce volet écologique ou du plafonnement des loyers, la loi Pinel – comme la loi Duflot avant elle – pouvait laisser perplexe les investisseurs. En réalité, les plafonds ont été bien déterminés (en fonction de trois zones, A, B1 et B2), en laissant une marge de manœuvre significative aux propriétaires.

Bon à savoir

Si des travaux s’avèrent nécessaires pour l'obtention du label BBC, leur montant est en partie déductible des revenus fonciers.

2. La loi Malraux : investir et mettre en valeur le patrimoine architectural

Pour les investisseurs disposant de budgets conséquents, l’acquisition de biens anciens de haute valeur architecturale – et faisant partie d’un patrimoine que le législateur souhaite préserver – peut se révéler très avantageuse. Concrètement, le texte de loi actuel mentionne que si le propriétaire d’un bien dans un « Secteur Sauvegardé » ou une « Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager » souhaite effectuer des rénovations dans le but de le louer, il peut bénéficier d’une réduction d’impôt sous certaines conditions. En effet, l’investisseur doit s’engager à louer l’immeuble pour au moins 9 ans et ce sans plafonnement des loyers, contrairement à la loi Pinel.

Chiffres clés

Si le bien se situe dans un « Secteur Sauvegardé », la réduction équivaudra à 30 % du montant des travaux, avec une remise maximale de 30 000 €. Pour les biens en ZPPAUP, la réduction s’établit à 22 % de travaux avec une remise de 22 000 € au maximum. Il s’agit donc là d’un placement idéal pour les investisseurs lourdement imposés.

3. Les SCPI : investir dans l'immobilier grâce à la pierre papier 

Les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) réconcilient l’immobilier et l’investissement dématérialisé, d’où l’appellation de « pierre papier ». A condition d’identifier la SCPI correspondant le mieux à ses attentes, cette forme de revenus locatifs présente de nombreux avantages. Tout d’abord, il s’agit d’un investissement accessible au plus grand nombre, le montant minimum de souscription s’établissantt généralement à quelques parts, soit la plupart du temps, entre 500 et 800 €. Par ailleurs, la gestion est confiée à des professionnels qui prennent toutes les charges à leur compte et qui rémunèrent les membres de la SCPI comme si ces derniers étaient les actionnaires d’une entreprise distribuant un dividende. Aussi, la SCPI offre l'avantage de mutualiser les risques. En effet, en cas de défaut de paiement d'un ou plusieurs locataires, le patrimoine d’une bonne SCPI lui permettra de faire face à cette situation. Depuis une dizaine d’années, les SCPI génèrent des rendements bruts supérieurs à 5 ou 6 %, et ces revenus sont considérés comme de nature foncière aux yeux de l’administration. Ainsi, une personne ayant un déficit foncier peut l’utiliser pour que la rémunération perçue d’une SCPI ne soit pas imposée.

Les points clés à retenir

Les 3 types d'investissement ici évoqués ne constituent pas une liste exhaustive et l’immobilier fait toujours figure de placement sûr et rentable, moyennant un horizon d’investissement suffisamment long. En tout état de cause, la pierre (ou pierre papier) permet de rentabiliser son investissement grâce à l’effet de levier du crédit et, elle conserve aujourd'hui tout son intérêt.

La rédaction vous conseille :