Propriétaire : les clés pour une location saisonnière réussie

Propriétaire : les clés pour une location saisonnière réussie

La location saisonnière peut s’avérer avantageuse, pour peu que vous ayez connaissance des tenants et des aboutissants. Pour une location saisonnière réussie, Seloger vous donne quelques conseils.

Investissez dans une zone touristique pour une location saisonnière réussie

Pour vous lancer dans la location saisonnière, vous n’avez pas d’autre choix que d’investir dans un logement situé dans une zone touristique. Cette zone peut être aussi bien située à la mer ou à la montagne, mais également dans les grandes villes qui attirent un grand nombre de touristes chaque année. Pensez notamment aux festivals, aux évènements ou aux monuments connus. Étudiez l’affluence touristique de l’endroit où vous comptez investir, et essayez de cibler un profil spécifique de locataires : les touristes étrangers seront plus nombreux à Paris et dans les grandes villes, tandis que les Franciliens apprécient la campagne toute l’année pour leurs vacances, et qu'une majorité de Français privilégient la montagne en hiver et la mer en été.

Fixez le loyer en fonction du marché

Vous investissez pour obtenir une rentabilité maximale, alors il est indispensable de comparer les annonces des biens situés dans le même secteur que le vôtre et qui répondent aux mêmes critères de surface, d’équipements, etc. Si vous souhaitez offrir des prestations haut-de-gamme, vous devrez équiper le logement en conséquence et le loyer pourra être plus élevé. En revanche, si vous estimez que le logement et les services que vous proposez sont similaires à ceux d’autres biens situés à proximité, alignez plus ou moins votre loyer sur ceux-là, afin de limiter au maximum les vacances locatives tant redoutées.

Bon à savoir

  • En haute saison, c’est-à-dire pendant les vacances scolaires, le loyer est à son maximum.
  • En basse saison, à savoir en-dehors des vacances scolaires, le loyer est moins élevé.

Calculez le rendement de votre investissement locatif

Généralement, on estime qu’une location saisonnière bien gérée est plus rentable qu’une location classique avec un bail de longue durée. Cependant, calculer le rendement issu de cette location s’avère plus complexe, car le nombre et la durée des locations sont plus aléatoires, et le calcul de la rentabilité repose sur des hypothèses. Prenez donc en compte les éléments suivants :

  • Le prix d’acquisition : vous devez évaluer le montant des mensualités si vous contractez un prêt immobilier.
  • Les charges : les charges de copropriété le cas échéant, l’entretien courant du bien, les frais de rénovation, les frais de gestion locative (qu’il s’agisse des honoraires d’une agence immobilière ou du prix de vos déplacements propres, les frais d’essence ou de train, etc).
  • Les revenus locatifs : sans expérience, il est difficile d’anticiper le montant de ces revenus, mais vous pouvez envisager différents scénarios pour calculer un rendement moyen, en prenant en compte le scénario le plus optimiste et le scénario le plus pessimiste.
La campagne, un choix intéressant pour la location saisonnière
La campagne peut être un choix intéressant, mais pensez à étudier la fréquentation touristique. © jeanmichel deborde

Peaufinez l’équipement et l’ameublement

En vous lançant dans la location saisonnière, vous devez miser sur l’ameublement et les fournitures qui vont équiper le logement. Outre le mobilier basique type lit, table et rangements, il va être indispensable de vous démarquer, car la concurrence en matière de location saisonnière est rude. Prenez donc la peine d’équiper le logement de certains appareils électroménagers incontournables : le micro-onde, le four, mais équipez-le surtout d’appareils et d’équipements que l’on ne retrouve pas encore dans toutes les locations et qui font la différence : un petit lave-vaisselle, un lave-linge individuel, une télévision et une connexion Internet. Enfin, faites le pari de laisser à la disposition des locataires certains consommables tels que du papier toilettes, du café, des produits d’entretien, de l’huile, etc.

Rédigez une annonce attrayante

Pour attirer les touristes, l’annonce qui sera diffusée doit être attrayante, qu’il s’agisse d’une annonce diffusée par vos soins ou par une agence. Prenez donc le temps de détailler le logement, en rappelant la surface, le nombre de pièces, les équipements que vous mettez à la disposition des locataires, mais également le montant du loyer, les éventuels services à la carte et leur montant (tels que le ménage, la location des draps et des serviettes, etc). Rien ne doit échapper à un candidat à la location, toutes les informations doivent être portées à sa connaissance sans qu’il ait besoin de vous demander des précisions. Pour vous différencier, ajoutez également un descriptif de la région, de la ville voire du quartier, des commodités à proximité, des évènements incontournables, des visites culturelles et des activités et loisirs qui s’offrent aux touristes. Enfin, misez sur les photos : celles-ci doivent être lumineuses, chaque pièce doit être rangée, propre, et les photos doivent susciter le coup de cœur. N’oubliez pas que les locataires veulent s’installer pour profiter de leurs vacances !

Bon à savoir

Pensez à demander à chaque locataire une attestation d’assurance afin de vérifier qu’il est bien couvert en cas de dégâts dans votre logement, tels qu’un incendie ou un dégât des eaux.

Pensez à la gestion locative

La gestion locative est une activité particulièrement chronophage en règle générale, et c’est d’autant plus vrai en ce qui concerne la location saisonnière, puisque les locataires s’enchaînent parfois à une grande vitesse et à une fréquence étourdissante dans certains secteurs et durant certaines périodes. Vous devez prendre ce paramètre en compte et rester raisonnable : pour préserver la réputation de votre logement et vous assurer que l’accueil sera toujours optimal, vous pouvez vous tourner vers une agence immobilière, dont les agents se chargeront d’accueillir les locataires, de réaliser les états des lieux d’entrée et de sortie, qui répondront à leurs questions et qui percevront les loyers pour votre compte.

Veillez à étudier la fiscalité

Enfin, n’oubliez pas d’étudier la fiscalité qui va s’appliquer à vos revenus issus de la location. Sachez que c’est le régime de la location meublée qui s’applique à vos revenus, ils seront donc imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui vous permet d’opter pour deux options distinctes :

  • Le micro-BIC qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus bruts.
  • Le BIC réel simplifié, qui permet de déduire de vos revenus, l’ensemble de vos charges, et notamment l’amortissement des murs. C’est cette option qui est généralement priviégiée, car elle est plus avantageuse, mais elle nécessite de réaliser une déclaration plus complexe.

Bon à savoir

Quelle que soit l’option choisie, vous serez soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % des revenus nets après abattement.