Quel logement choisir pour un premier investissement locatif ?

Quel logement choisir pour un premier investissement locatif ?
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Se lancer dans l’immobilier locatif n’est pas un acte anodin : il suppose une réflexion préalable et soutenue sur vos objectifs financiers à long terme. Découvrez les conseils les plus utiles pour le choix de votre premier bien.

Avant tout, définissez vos objectifs

Commencez par vous fixer un plan de route et un objectif clair : voulez-vous acheter pour louer indéfiniment et en tirer une rente pour vos vieux jours, après le remboursement du crédit ? Allez-vous mettre en location dans l’optique de reprendre ensuite possession des lieux en tant que résidence principale, pour vous-même ou un proche ? Ou peut-être visez-vous tout simplement une plus-value à la revente ? Cette première étape devrait vous aider à mieux cerner le bien idéal.

Puis choisissez avec soin l’emplacement du logement

Tous les marchés locatifs ne se ressemblent pas : évitez les zones déprimées où l’offre excède largement la demande. Pour un premier investissement, mieux vaut privilégier la sécurité en optant pour une grande agglomération, une ville étudiante, ou tout lieu présentant un important dynamisme économique et démographique, dans un quartier agréable et bien desservi. Attention toutefois : les marchés les plus actifs ne sont pas nécessairement les plus rentables.

Témoignage

Financièrement, louer en meublé était plus avantageux

« Comme les loyers n’allaient pas dépasser 15 000€ par an, le régime micro-foncier de la location vide m’intéressait. Mais j’ai calculé qu’il était plus rentable pour moi d’équiper entièrement l’appartement, de le louer en meublé et de déclarer mes revenus en BIC, selon un régime forfaitaire avantageux ».

Jérôme, 43 ans

Grande ou petite surface ?

Studio, T3, petite maison de ville ? Chaque option comporte ses propres avantages et faiblesses. La petite surface présente généralement un taux de rentabilité plus important mais se traduira par un mouvement plus fréquent des locataires, avec des vacances régulières et des frais de remise en état. Une grande surface permet souvent de fidéliser une famille, qui pourra vous accompagner pendant de nombreuses années, au prix d’un retour plus lent sur investissement.

Neuf ou ancien ?

A surface équivalente, et contrairement à une idée assez répandue, le logement ancien sera plus rentable que le logement neuf, car acheté au départ à un prix moins élevé. De plus, et si vous êtes bricoleur, l’ancien permet de réaliser de jolies opérations en retapant des biens délabrés pour les louer ensuite à neuf. Le coût de l’immobilier récent peut toutefois être compensé par certains dispositifs fiscaux tels que la récente loi Duflot. Renseignez-vous au besoin !

Vide ou meublé ?

La location vide et la location meublée sont deux univers différents, avec une réglementation à part, notamment en matière fiscale. Vous avez davantage de chance de vous engager sur le long terme avec un locataire d’un bien vide (bail de trois ans renouvelable) plutôt qu’avec un meublé (un an renouvelable, voire neuf mois pour les étudiants).

Le choix de votre premier bien locatif est délicat, et dépend de vos aspirations personnelles, du temps dont vous disposez et de vos objectifs financiers de long terme. Ne vous départez jamais de votre bon sens, et tout se passera bien !

Les points clés à retenir

  • Un bien identique peut être une excellente ou une mauvaise affaire, selon son emplacement.
  • Grand ou petit, neuf ou ancien, chaque option présente des atouts propres.
  • Maîtrisez bien la fiscalité avant d’opter pour le vide ou le meublé.