5 conseils pour bien choisir votre locataire

5 conseils pour bien choisir votre locataire
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Mettre son bien en location pour rentabiliser son achat, c’est bien. Trouver le locataire idéal, c’est mieux. Hervé Aubry, directeur du cabinet Fontaine, à Beauvais, vous donne les clés pour réussir votre projet.

1. Essayez de comprendre au mieux le projet du locataire

Avant de signer le bail avec votre futur locataire, vous allez probablement recevoir la visite de plusieurs candidats. Hervé Aubry, directeur du cabinet Fontaine à Beauvais, nous explique que « vous aurez peut-être la possibilité de choisir entre plusieurs profils ou pas, mais quoiqu’il en soit, vous devez impérativement comprendre quel est le projet de chaque personne qui souhaite louer votre bien. Certaines personnes souhaitent louer un logement dans l’objectif de s’y installer durablement et pour une durée indéterminée, mais d’autres souhaitent simplement un logement de transition, par exemple en attendant la fin de travaux dans leur logement, ou bien le temps d’une mission professionnelle dans la région. Il y a presque autant de projets de locations que de locataires, il s’agit donc de bien cibler le projet de chaque candidat, et de déterminer si ce projet correspond à votre attente ».

Il y a presque autant de projets de locations que de locataires, il s’agit donc de bien cibler le projet de chaque candidat ».

Hervé Aubry, directeur du cabinet Fontaine à Beauvais

2. Soyez au clair avec votre propre projet

Pour faire écho au premier conseil, Hervé Aubry recommande également d’être au clair avec son propre projet. « En effet, de la même façon que les locataires sont tous différents et que leurs projets ne se ressemblent pas, les propriétaires ne louent pas tous pour les mêmes raisons. Certains souhaitent louer sur le long terme pour amortir les dépenses liées à l’achat de leur bien, d’autres souhaitent un complément de revenu, mais d’autres encore souhaitent louer leur bien pour une durée qu’ils ont défini, avec un projet de retour à plus ou moins court terme. Cela aura une influence sur le choix du locataire :

  • Si vous souhaitez mettre votre bien en location pour une longue durée, il est préférable de se tourner vers des salariés, des couples ou des familles qui généralement s’installent assez durablement.
  • Si vous souhaitez louer votre bien pour une durée courte ou définie à l’avance, il est préférable de se tourner vers d’autres profils : des étudiants ou des personnes célibataires qui généralement ne s’installent que pour un temps ».
Bien choisir son locataire
Vous voulez mettre votre bien en location pour une longue durée, préférez les « familles ».

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3. Choisissez un locataire solvable

C’est un secret qui n’en est pas vraiment un, mais il est toujours bon d’insister sur la solvabilité du locataire à qui vous confiez votre bien. Selon Hervé Aubry « il ne faut pas hésiter à poser les bonnes questions, et surtout à demander les bons documents. Tout d’abord, demandez à pouvoir jeter un coup d’œil aux derniers bulletins de salaire, au contrat de travail et au dernier avis d’imposition. Comme le candidat idéal reste rare, n’hésitez pas à demander aux personnes qui ne remplissent pas tous les critères que vous demandez, de disposer d’un garant, une personne qui se portera caution solidaire en cas de problèmes de règlement des loyers de la part du locataire ».

En revanche, faites attention au moment de dresser la liste des documents que vous souhaitez obtenir de vos candidats, car certains sont totalement interdits par la loi. Il vous est donc notamment impossible de réclamer une copie du relevé bancaire, une autorisation de prélèvement automatique, une photographie d’identité (sauf celle présente sur la copie de la carte d’identité), la carte d’assuré social, un extrait du casier judiciaire, le jugement du divorce (sauf le paragraphe commençant par l’énoncé « par ces motifs » qui permet de prouver le divorce), le dossier médical, une attestation de crédit en cours…

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Au moment de recevoir le candidat et de constituer le dossier, demandez systématiquement à pouvoir jeter un œil sur les documents originaux. Il n’est pas rare de voir des candidats falsifier certains d’entre eux (comme la fiche de paie, le contrat de travail ou l’avis d’imposition), il est donc impératif que vous puissiez comparer les copies que le candidat vous a remises avec les originaux.

4. Privilégiez les candidats en CDI et les étudiants

Bien que les fonctionnaires âgés de plus de 30 ans représentent les profils les plus intéressants pour les propriétaires bailleurs, ils ne seront sûrement pas les seuls à se porter candidats pour la location de votre bien, et d’autres profils s’avèrent intéressants. « C’est notamment le cas des salariés en CDI et dont la période d’essai est achevée », comme le souligne Hervé Aubry. « La longévité du CDI est un critère de confiance indéniable pour un propriétaire bailleur, car le locataire présente plus de chance d’honorer ses loyers ».

Mais les étudiants ne sont pas en reste. En effet, bien qu’ils ne soient pas les candidats les plus aisés, ils sont toujours cautionnés par leurs parents qui sont généralement très scrupuleux quant au versement des loyers. De plus, une bonne partie des étudiants bénéficie de l’allocation pour le logement (APL), ce qui sécurise également tout ou partie du loyer.

La longévité du CDI est un critère de confiance indéniable pour un propriétaire ».

Sécuriser les loyers est la priorité numéro 1 des bailleurs.

5. N’hésitez pas à faire appel à un expert immobilier

Si vous avez rencontré des difficultés auparavant, ou que vous estimez ne pas avoir assez de temps à consacrer à la gestion de la location de votre bien, déléguez sans hésiter cette tâche à un expert en immobilier. Mettre un logement en location est un métier à part entière, et c’est en tous cas une mission qui demande beaucoup de temps. Il faut organiser des visites pour les candidats, les recevoir, constituer les dossiers, organiser les états des lieux d’entrée et de sortie, sans compter les aléas qui peuvent apparaître en cours de bail. Et ces opérations se répètent inlassablement à chaque nouveau locataire. Pour ne pas prendre le risque de bâcler le choix du locataire idéal, vous pouvez vous en remettre à des professionnels dont la gestion locative est le métier. Il vous en coûtera certes environ 8 % TTC de votre loyer annuel, mais ces frais de gestion sont déductibles de revenus fonciers, et la tranquillité d’esprit que vous apportera ce mandat en vaut le prix.

Les points clés à retenir

Pour choisir le locataire idéal, commencez par essayer de comprendre le projet de chaque candidat, et faites-en sorte que le projet de votre locataire soit en phase avec votre propre projet. Faites le choix du candidat le plus solvable possible, exigez la remise de certains documents incontournables, et privilégiez les salariés en CDI ainsi que les étudiants, réputés honorer leurs loyers mieux que d’autres. Enfin, n’hésitez pas à confier cette mission à un expert en immobilier, car gérer la location d’un bien demande un temps considérable et une expérience certaine.