Charges locatives : locataire, propriétaire, qui paie quoi ?

Charges locatives : locataire, propriétaire, qui paie quoi ?
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La loi encadre la répartition des frais locatifs mais il n’est pas toujours évident de savoir ce qui est à la charge du propriétaire ou du locataire. Tour d’horizon.

En plus du loyer, le locataire s’acquitte des charges locatives qui rassemblent les taxes locatives, les dépenses d'entretien courantes, les consommations d’eau et les petites réparations des parties communes. Ces frais sont avancés par le propriétaire mais remboursés par le locataire qui règle une provision dont le montant est basé sur les dépenses cumulées l’année précédente. Une fois par an, le propriétaire-bailleur fournit un décompte de ces charges pour opérer une régularisation.

Si elle n’est pas effectuée et que le locataire ne la réclame pas, le propriétaire peut demander le remboursement des charges des cinq dernières années, maximum. Pour les copropriétés, les bailleurs reçoivent de leur syndic les justificatifs nécessaires à l’élaboration du décompte de charges.

A la charge du locataire

Le locataire doit prendre en charge ce qui concerne :

  • l’entretien et les réparations de son logement et des extérieurs quand il en dispose d’un usage exclusif ;
  • les sols, les murs, les cloisons et les ouvrants (poignées de portes, vitres…).

En cas de copropriété, l'entretien et les réparations des parties communes sont prises en charge par le syndic et les dépenses facturées au propriétaire, selon sa quote-part de charges de copropriété.

Le locataire peut prendre en charge jusqu’à 75% du salaire du concierge, s’il entretient les parties communes et jette les encombrants et 40% s’il ne fait que l’une des deux tâches. Cette prise en charge se présente sous forme de récupération de frais de personnel d'entretien pour le bailleur auprès du locataire au titre des charges locatives.

C’est aussi au locataire de s’acquitter des impôts locaux et de souscrire à une assurance contre les risques locatifs mais il n’a pas à réparer les dégradations naturelles ou de vandalisme.

Bon à savoir

Si, à la signature du bail, le bien nécessite une remise en état, le propriétaire peut proposer au locataire d’effectuer les travaux, en échange d’une réduction du montant du loyer. Lorsque le bailleur a réalisé des travaux d’économies d’énergie, il peut réclamer au locataire une participation financière qui ne peut pas dépasser la moitié du montant de l’économie réalisée.

A la charge du propriétaire

Le propriétaire doit réaliser les travaux liés à la conception ou aux défauts de construction ainsi qu’à la vétusté des équipements. Les travaux importants comme le remplacement des fenêtres ou de la chaudière sont facturés au bailleur. C’est lui qui améliore l’immeuble avec le remplacement de la toiture. Il est obligé de réaliser les travaux légaux comme le raccordement à l’égout ou les mises aux normes. Il règle aussi la taxe foncière, l’assurance et les frais de gestion (gardiennage, syndic) de l’immeuble.

Les points clés à retenir

  • Le locataire doit payer l’entretien et les réparations de son logement et les charges locatives.
  • Le propriétaire se charge de toutes les réparations liées à l’immeuble et des gros travaux.
  • Les litiges sont généralement liés à des sujets flous dans la législation. Par exemple, c’est au locataire de payer s’il abîme un équipement. Mais il est parfois difficile de faire la distinction entre un bien abîmé par le locataire ou par la vétusté.