Encadrement des loyers : dans quels cas peut-on appliquer un complément de loyer ?

Encadrement des loyers : dans quels cas peut-on appliquer un complément de loyer ?

Depuis la mise en place de l’encadrement des loyers prévu dans la loi ALUR, les propriétaires bailleurs peuvent appliquer un loyer plus élevé sous conditions. Explications.

Depuis le 1er août 2015, les loyers pour un logement vide ou meublé, sont encadrés à Paris dans le cadre de la loi ALUR. Le dispositif vient d’ailleurs d'être reconduit jusqu'au 31 juillet 2017, et sera bientôt étendu à Lille, Grenoble et à plus de 400 communes d’Ile-de-France. Ainsi, dans les zones géographiques concernées, pour les nouveaux contrats de locations et les renouvellements de baux, le loyer est encadré.

Bon à savoir

Le loyer appliqué ne peut pas être inférieur à 30 % ni supérieur à 20 % du loyer de référence fixé par arrêté préfectoral.

Les logements concernés par le complément de loyer

Dans certains cas, il est possible de compléter le loyer si le logement comporte des caractéristiques de confort ou de localisation qui, en comparaison avec des logements similaires et situés dans le même secteur géographique, justifient de dépasser le loyer de référence majoré applicable au logement. Néanmoins, aucune liste légale ou grille tarifaire n'existe concernant les caractéristiques qui peuvent justifier un complément de loyer. Certains éléments singuliers (une vue très recherchée, la proximité des transports, une grande terrasse, etc.) peuvent justifier un complément de loyer. Si un locataire estime que les arguments du bailleur sont discutables, il a la possibilité de contester le complément de loyer auprès de la Commission Départementale de Conciliation.

Bon à savoir

Le supplément de loyer doit être indiqué dans le bail : le propriétaire bailleur doit préciser son montant et les caractéristiques du logement qui le justifient.

Les biens immobiliers qui échappent au plafonnement du loyer

Si le logement loué ne remplit pas les conditions nécessaires à l’application d’un complément de loyer, certains cas de figure permettent néanmoins de passer outre le plafonnement. C’est notamment le cas si aucune révision du montant du loyer n’a été effectuée au cours des 12 mois précédant la signature du bail. Le propriétaire bailleur peut également éviter le plafonnement des loyers s’il a réalisé des travaux d'amélioration ou de mise en conformité depuis la signature du bail précédent (ou sa reconduction), ou au cours des 6 derniers mois, pour un montant supérieur ou égal à une année de loyer. D’autre part, si le précédent loyer était sous-évalué, celui-ci peut être revalorisé, afin d’être en accord avec le marché immobilier local.

Bon à savoir

Les loyers des logements mis en location pour la première fois ou après une vacance d’une durée d'au moins 18 mois ne sont pas encadrés, même s'ils sont situés dans un quartier concerné par l'encadrement des loyers.