Gestion locative : quels choix pour les propriétaires bailleurs ?

La gestion locative : quel intérêt pour le propriétaire ?

Un propriétaire est susceptible de se tourner vers une formule de gestion locative pour une multitude de raisons : s’il possède un grand nombre de biens à louer (plus de deux ou trois), la charge de travail devient tout simplement impossible à assumer seul pour quelqu’un devant exercer, par ailleurs, une activité professionnelle à temps plein ou des charges de famille. Par ailleurs, et même s’il s’agit de son tout premier investissement, le propriétaire néophyte trouvera dans ce type de formule un accompagnement et une tranquillité d’esprit très appréciables.

Les prestations typiques d’un contrat de gestion locative incluent la rédaction du bail avec le locataire, la réalisation de l’état des lieux, l’encaissement des loyers avec la rédaction des quittances qui les accompagnent, le règlement des diverses charges locatives ou enfin la gestion du contentieux (impayés, sinistres, etc…). La recherche du locataire peut faire partie des missions proposées, auquel cas elle fera généralement l’objet d’une facturation à part à hauteur d’un mois de loyer, pour chaque nouveau locataire : le service revient donc d’autant moins cher que chaque locataire reste longtemps.

Les prestations plus rares et exclusives comprennent le suivi de chantiers de rénovation ou encore la participation, au nom du bailleur, à une assemblée générale de copropriétaires.

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Gestion locative traditionnelle : plus chère, mais exhaustive

Nexity (anciennement Lamy), Sergic, Laforêt… Les grands réseaux français continuent de dominer le marché de la gestion locative jusqu’à ce jour, et comptent d’ailleurs de plus en plus sur ce secteur pour maintenir leur rentabilité, dans un contexte immobilier assez déprimé. Le leader, Foncia, a la charge de plus de 231 000 logements répartis à travers tout le pays, et compte naturellement sur son réseau d’agences physiques pour fournir les prestations les plus classiques, comme un état des lieux.

Face à la concurrence des nouveaux acteurs online (cf infra), ces grands réseaux cherchent actuellement à rendre leurs offres plus compétitives ou à se positionner sur du haut de gamme : une belle opportunité pour les propriétaires intéressés. Foncia, par exemple, pratique désormais des tarifs dégressifs (de 9,50 à 7 % seulement) pour les contrats les plus basiques, et offre des services supplémentaires comme un accès permanent à Myfoncia.fr, ou encore une aide à l’emménagement pour le locataire. Nexity, de son côté, a séduit de nombreux clients avec son offre promotionnelle et forfaitaire à 1 € par jour pour tout type de logement, soit 365 € par an.

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La gestion locative d'un bien sur Internet est un bon rapport / qualité prix

Gestion locative 100% en ligne : une formule en pleine expansion

Des tarifs plus transparents et moitié moins chers, pouvant descendre jusqu’à 4 ou 5 % des encaissements. Tel est le principal argument des gestionnaires qui fleurissent un peu partout sur Internet. Les trois principaux acteurs sur ce marché prometteur sont Directgestion, fondé dès l’an 2000, Opimmo et Immo-on-line. Le modèle économique reste le même : les services purement administratifs (envoi des quittances, encaissement des loyers…) sont gérés depuis le siège, tandis que les prestations physiques (état des lieux, visites) sont sous-traitées à un réseau d’agents immobiliers partenaires. Directgestion, ainsi, compte déjà 1200 correspondants à travers toute la France.

Vers un nouveau modèle hybride de gestion locative ?

A l’inverse des gestionnaires 100 % en ligne, qui dépend de prestataires extérieurs pour les représenter sur le terrain, de nouvelles entreprises comme LaGestionenLigne et Néogestimmo tentent de s’imposer avec un modèle plus équilibré.  Le modèle s'est beaucoup développé ces dernières années. Jusqu'alors limitée aux grandes villes, l'offre s'est diversifiée et aujourd'hui les services proposés varient beaucoup selon les plateformes, simple support pour charger vos biens ou véritable accompagnement, il y en a pour tous les goûts. 

Si les relations avec les propriétaires passent presque exclusivement par Internet, avec la consultation du compte en temps réel, ces professionnels possèdent aussi leurs propres agences et gestionnaires. Ainsi,certains proposent de bénéficier de l’aide, par téléphone, d’un professionnel de l’immobilier tout en gérant votre bien en ligne. La particularité  étant que l’agence laisse le soin au propriétaire de faire une partie des taches normalement assumée par le gestionnaire : gestion technique, état des lieux etc. 

Ce format original permet aux agences de présenter des tarifs nettement plus bas qu’avec un gestionnaire classique. Il faut compter 1,95% pour la gestion locative chez LaGestionenLigne, site pionnier dans la gestion semi déléguée par exemple. Il faut alors activer différentes options pour pouvoir bénéficier de la recherche d’un locataire (120 €), de l’assurance PNO (75 €) ou de l’assurance loyers impayés (2,20% du prix du loyer).

Seul bémol : Le propriétaire doit tout de même consacrer un peu de temps à la gestion de son bien car l’agence, pour pouvoir afficher des prix low-cost, a la particularité de ne pas se déplacer.

Pour un propriétaire, l’arbitrage n’est jamais simple : assurer toute la gestion soi-même, au risque d’y dédier un temps considérable, ou renoncer à une partie du loyer ? Sachez que les investisseurs expérimentés sélectionnent des biens à la rentabilité brute très importante (8 à 10 %), de façon à ce que les frais de gestion soient moins douloureux par la suite.