Location : comment faire un état des lieux ?

Location : comment faire un état des lieux ?
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Depuis le 1er juin 2016, un décret liste les informations qui doivent figurer dans l'état des lieux. Au-delà de la contrainte, c’est surtout un moyen d’éviter les contrariétés entre les locataires et les propriétaires.

L'état des lieux : une obligation qui remonte à 1989

L’obligation de mener à bien un état des lieux formel lors de la location d’un logement remonte à 1989, comme le rappelle le ministère de la Cohésion des territoires dans un petit fascicule : « La loi a rendu obligatoire son établissement en début et en fin de location, vide ou meublée, afin d'éviter des litiges au départ du locataire ». Deux états des lieux sont obligatoires, un à l’entrée et un à la sortie du logement : « Pour faciliter la comparaison, il est préférable, dans la mesure du possible, d'utiliser un document unique pour les deux états des lieux. À défaut, les états des lieux doivent être réalisés sous la forme de documents distincts ayant une présentation similaire », précise le ministère. L’état des lieux doit être constaté par écrit, sur support papier ou sous forme électronique, signé et daté du propriétaire et du locataire (ou de leur mandataire), et reproduit en autant d’exemplaires que de personnes intéressées au contrat ».

Un état des lieux doit se faire à l'arrivée du locataire...

Depuis le 1er juin 2016, un décret liste les informations qui doivent figurer dans ce document. Doivent obligatoirement apparaître : le type d'état des lieux (entrée ou sortie), sa date d'établissement, la localisation du logement, le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du propriétaire. Sans oublier les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie, le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun, et enfin pour chaque pièce et partie du logement la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement.

Bon à savoir

La vérification de la présence et du bon fonctionnement d’un détecteur de fumée doit également être faite lors de l’état des lieux d’entrée.

… mais aussi à sa sortie !

L’état des lieux doit dès lors faire figurer l'adresse du nouveau domicile ou lieu d'hébergement du locataire, la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée, éventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée. Un bon état des lieux ne doit pas reposer sur des termes génériques, du type « logement en bon état ». Une description plus précise permettra de devancer les éventuels litiges. Le ministère fournit quelques astuces. Par exemple, si l’électricité est coupée au moment de la visite, le locataire peut émettre des doutes sur le bon fonctionnement des appareils électriques.

Bon à savoir

Un locataire peut demander à son propriétaire des compléments à l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours suivant sa signature. Par exemple, si le chauffage ne fonctionne pas lorsque la visite se fait en été ou au printemps, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage pendant le premier mois de la période de chauffe.

Quelles conséquences si l'état des lieux n'a pas été dressé ?

Si l’état des lieux est obligatoire, locataire et propriétaire peuvent décider de s’en abstraire chacun de leur côté. A leurs risques et périls… Si le propriétaire s’y refuse, il devra apporter la preuve que les dégradations commises en cours de bail n’existaient pas avant ce dernier. Si c’est le locataire qui refuse de se soumettre à l’exercice, il aura à régler le coût des dégâts qu’il n’aura peut-être pas commis. Si cette volonté de non-soumission à l’état des lieux est partagée, le juge, en cas de litige, aura tendance à considérer que le logement est rendu en l’état, quelle que soit son évolution.