Vous souhaitez mettre votre logement en location mais vous hésitez entre meublé ou vide ? Pour y voir plus clair, retrouvez tous les avantages et les inconvénients des deux formules.
Les plus de la location meublée
Naturellement, les loyers sont plus élevés dans le meublé que dans un logement loué vide. Sur un produit identique, un meublé se louera facilement 10 à 30 % plus cher selon la localisation du bien. Le rendement locatif brut, à savoir le loyer annuel divisé par le prix d’achat) est donc plus important.
La fiscalité est à ranger au rayon des atouts indéniables du meublé. Les loyers perçus seront à déclarer dans la colonne des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Vous pouvez opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Deux régimes fiscaux sont alors possibles :
- Le micro-BIC s’applique si vos revenus locatifs n’excèdent pas 32 600 euros par an. Vous bénéficiez dès lors d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives.
- Le régime réel peut s’avérer intéressant lorsque vos revenus locatifs dépassent le seuil annuel des 32 600 euros. Il permet de déduire des impôts vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) ; il crée un déficit imputable aux loyers perçus. Les amortissements mobilier et immobilier peuvent être déduits des recettes sans limitation de durée, ce qui constitue un avantage non-négligeable.
Les moins de la location meublée
La location meublée porte bien son nom. Lorsque le locataire pénètre dans son nouveau lieu d’habitation, il ne range que ses effets personnels. Le reste (vaisselle, électroménager, luminaires et même couvertures !) doit être prévu pour permettre une jouissance immédiate des lieux. Ce qui nécessite donc un investissement de base, notamment si vous ciblez une clientèle de cadres supérieurs et autres hommes d’affaires, en transit dans leur parcours professionnel. Sans oublier, bien sûr, les étudiants, qui disposent de bourses, d’aides sociales et, parfois, du petit coup de pouce parental nécessaire.
La seule question à se poser pour trancher le dilemme « meublé ou vide » concerne la localisation du bien
« Un bien identique dans le centre-ville aixois aura une destinée différente d’un autre situé au cœur des vignes varoises. Dans le premier cas, la location meublée est à conseiller, du fait de la présence d’étudiants ou encore de cadres supérieurs en mission sur de courtes durées. Dans le deuxième cas, un contrat classique de trois ans est préférable. Une fois cette question surmontée, on peut se pencher sur les aspects fiscaux. Mais seulement après… ».
Nicolas Pellegrino, consultant immobilier à Foncia (Saint-Cyr-sur-Mer, 83)
Les plus de la location vide
Louer un appartement ou une maison vide limite le risque de vacance locative. Les baux sont en effet signés pour trois ans, contre un an, voire neuf mois pour les étudiants, dans les meublés. Les loyers perçus sont donc plus réguliers. Les frais d’entretien sont aussi généralement moins élevés. Vous n’avez pas à renouveler les équipements entre deux changements de locataires.
Fiscalement, deux régimes coexistent sur la location vide. Ils vous permettent de déduire les déficits de vos revenus globaux :
- Le micro-foncier, appelé aussi régime forfaitaire, s’applique par défaut lorsque vos revenus fonciers sont inférieurs ou égaux à 15 000 € par an. Un abattement de 30 % impacte vos revenus locatifs. Les services fiscaux n’intègrent que 70 % des loyers perçus dans le calcul de votre imposition.
- Le régime réel est optionnel. Il vous donne la possibilité d’imputer vos charges (copropriétés, assurances, travaux, intérêts d’emprunt, etc.) et de déduire ainsi les déficits fonciers de vos revenus globaux, dans la limite de 10 700 euros par an. Ce régime s’avère particulièrement avantageux. De plus, l’excédent de déficit non pris en compte peut être déduit de vos revenus fonciers pendant dix ans. Attention, le choix de ce régime ne peut être remis en cause pendant trois ans.
Les moins de la location vide
Vos revenus locatifs sont moins importants que dans le meublé. De plus, vous êtes plus exposés au risque d’impayés. Il est donc utile de recourir à une assurance pour éviter tous désagréments.
Conseils Seloger
Avant de faire votre choix, essayez d’établir la rentabilité nette de votre future performance locative. Cette dernière se calcule de la manière suivante :
- Calculez le montant de la taxe foncière et des charges de copropriétés, les frais de gestion éventuels annexes ou encore le coût de l’assurance vous prémunissant de la carence locative et des loyers impayés.
- Intégrez les bénéfices dans vos revenus, et prenez en compte votre tranche marginale d’imposition et les conséquences du dispositif fiscal que vous choisirez (micro-BIC, régime du réel).
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