Loyers impayés : comment se protéger ?

Loyers impayés : comment se protéger ?
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La hantise du propriétaire bailleur est de se retrouver face à une situation de loyer impayé. Quelles sont les solutions pour minimiser les risques ? Comment négocier avec le locataire ? Pour tout savoir, retrouvez nos conseils d'experts. 

La meilleure solution est de négocier avec le locataire

On estime aujourd'hui en France que 2 % des biens immobiliers mis en location font l'objet de loyers non réglés. Les loyers impayés sont dans une grande majorité des cas le fait d'accidents de la vie (chômage, divorce, etc.). Le locataire mauvais payeur et de mauvaise foi est vraiment un cas rare. Un arrangement peut toujours être trouvé entre un propriétaire et un locataire pour échelonner la dette, dans le cadre d'un locataire de bonne foi. Le bailleur doit veiller à faire parvenir toutes les conditions par écrit à son locataire. En cas de recours juridique, ce document constituera un élément probatoire au dossier.

Un moyen peu coûteux et juridiquement efficace de faire valoir ses droits est de recourir à un huissier pour informer le locataire de régler les montants impayés (il en coûte généralement entre 150 et 200 € pour lancer la procédure). Cette action a le mérite de laisser une trace juridique grâce au constat d'huissier.

Si le locataire est de mauvaise foi, seul le recours juridique permettra de trancher l'affaire et d'aboutir à une résiliation de bail. C'est une procédure longue et coûteuse (une procédure d'expulsion dure en moyenne 18 mois) et qui, de plus, ne garantit pas le paiement des loyers dus si le locataire se déclare insolvable et parvient à le prouver. En ce sens, la souscription à une assurance privée paraît être la meilleure garantie pour le bailleur.

L'anticipation par la souscription à l'assurance

La Garantie Loyers Impayés (GLI) et la Garantie des Risques Locatifs (GLR) sont les principales assurances auxquelles un propriétaire a la possibilité de souscrire pour se protéger contre le risque d'impayé. C'est une dépense à prévoir (il faut compter entre 2,75 et 4,5 % du montant du loyer mensuel, charges incluses) mais en cas de non-paiement prolongé, à plus forte raison dans le cas d'un locataire de mauvaise foi, ces assurances ont le mérite d'être efficaces. Elles couvrent les sommes dues et non réglées. Il faut cependant déterminer dans l'assurance le montant remboursable ainsi que la durée de couverture. L'assurance se retournera ensuite à son tour contre le locataire pour réclamer le remboursement de la dette.

Le propriétaire peut solliciter des aides normalement perçues par le locataire

Le propriétaire impayé peut toujours faire valoir ses droits auprès de certains organismes. Le propriétaire peut être amené à percevoir certaines aides qui sont normalement versées au locataire. C'est une procédure encadrée mais qui permet au propriétaire, en accord avec son locataire, de rembourser la dette

  • Certaines aides sont d’ailleurs versées par la CAF. Le bailleur envoie alors un dossier complet à la CAF expliquant la situation d'impayé. Celle-ci va contacter le locataire pour l'informer de la démarche. Une fois la procédure exécutée, les aides de la CAF sont directement versées au propriétaire.
  • Le Fonds de Solidarité Logement (FSL) peut également être une solution. L'aide du fonds qui lie le bailleur, le locataire et le FSL peut être un prêt ou une subvention accordé au locataire. Cette option n'est pas envisageable si le propriétaire a déjà souscrit à la GRL.
  • Le dernier recours possible est d'alerter la Commission de surendettement. C'est la solution ultime lorsque les demandes effectuées auprès de la CAF ou du FSL ne peuvent aboutir. 

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Quid de la garantie universelle des loyers instaurée par la loi Alur ? 

La loi Alur de mars 2014 prévoit dans ses dispositions une Garantie Universelle des Loyers. Elle est supposée entrer en vigueur à partir de l'année 2016 mais nul ne sait si cette garantie sera obligatoire ou non ; deuxièmement, la portée de ce texte législatif n'est pas encore clairement définie. Le recours à la GLI ou à la GLR constitue le moyen actuel le plus sûr de se prémunir contre les loyers impayés.

Les points clés à retenir

Faire face à des problèmes de loyers impayés n'est jamais très agréable mais le meilleur moyen d'échapper à toute situation fâcheuse est la souscription à l'assurance. Cela reste la meilleure des sécurités.