Propriétaire, comment et quand résilier le bail d’une résidence principale

Propriétaire, comment et quand résilier le bail d’une résidence principale
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Propriétaire d’un logement en location, vous souhaitez récupérer votre bien immobilier. Cette décision doit être motivée, dévoilée au locataire dans les délais légaux et elle entraine quelques démarches...

3 motifs susceptibles d’entrainer la cessation d’un bail d'habitation

  1. Vous souhaitez reprendre le logement pour installer un proche ou vous-même au titre de résidence principale. L’État entend par « proche », un époux, concubin ou partenaire de Pacs depuis plus d’1 an, ainsi que l’ascendant ou descendant de l’époux, du concubin ou partenaire de Pacs.
  2. Vous désirez vendre le logement. Dans ce cas, le locataire devient prioritaire à l’achat.
  3. Vous invoquez un motif légitime et sérieux suite à des manquements répétés du locataire.

Bon à savoir

La loi n’indique pas explicitement les motifs jugés légitimes et sérieux, c’est au juge d’apprécier la gravité de la faute. Le propriétaire met toutes les chances de son côté s’il prouve notamment des retards répétés du versement de loyer, des nuisances auprès du voisinage, des entorses au règlement de copropriété ou des sous-locations non autorisées.

Comment en informer le locataire ?

Vos motifs de congé sont recevables, encore faut-il les adresser en bonne et due forme. Pour cela, vous disposez de 3 méthodes : 

  1. Lettre recommandée avec avis de réception. Si le document n’a pas été remis au locataire, il est considéré comme nul. Il est alors recommandé de faire délivrer le congé par acte d’huissier.
  2. Remise en main propre avec émargement ou récépissé.
  3. Acte d’huissier, la méthode la plus sûre, mais payante. 

Le congé doit être envoyé à chacun des cotitulaires du bail au moins 6 mois avant son échéance à compter de la réception de la lettre. 

Conseil SeLoger'

N'attendez pas le dernier moment légal pour en informer le locataire. Vous pouvez d’ailleurs le notifier au locataire bien avant le délai prévu, le congé prendra tout de même effet dans les délais légaux.  

Le motif, quel qu’il soit, doit clairement être explicité dans le courrier

  • Vous vendez le logement 

Dans le cas d’un congé pour vente doivent être listés : le prix, le mode de paiement et le descriptif complet du bien vendu. Le locataire dispose alors de 2 mois pour donner sa réponse. En cas de refus ou d’absence de retour, il doit quitter le logement au plus tard à la fin du bail. Si le propriétaire baisse le prix de vente, le locataire doit en être informé et dispose de nouveau de son droit de préemption sur la vente.

  • Vous reprenez le bien pour y habiter

Lors d’un congé pour reprise, la lettre doit révéler le nom et l'adresse du bénéficiaire ainsi que le lien qui l’unit au propriétaire.

  • Vous résiliez le contract pour motif légitime et sérieux

S’il s’agit d’une résiliation pour motif légitime et sérieux, celui-ci doit être explicitement indiqué dans la lettre afin d’être soumis à l’appréciation du juge en cas de litige. 

Bon à savoir

Si le propriétaire ment sur le motif du congé, et qu’après la reprise le locataire en apporte la preuve, il pourra faire valoir ses droits au tribunal et exiger un dédommagement pouvant aller jusqu’à 6000 €.

Vous avez acheté un logement loué que vous souhaitez récupérer

Si vous avez acheté un logement loué et souhaitez donner congé pour reprise, vous ne pourrez investir les lieux dans les deux premières années d’acquisition si l’échéance du bail intervient moins de 2 ans après l’achat. N’oubliez pas dans ce cas d’envoyer une lettre de congé avant la fin du bail afin que celui-ci ne soit pas reconduit tacitement. Si l’échéance du bail est à plus de 2 ans, le propriétaire doit attendre le terme du contrat de location. Un congé pour revente ne peut s’effectuer qu’au terme du premier renouvellement du bail si l’échéance intervient moins de 3 ans après l’achat. Sinon, le nouvel acquéreur devra attendre le terme du contrat.

Le locataire a plus de 65 ans... 

Si le locataire a plus de 65 ans et qu’il dispose de ressources inférieures aux plafonds en vigueur pour l’attribution des logements conventionnés, il ne peut recevoir un congé que pour motif légitime et sérieux sauf cas exceptionnels que vous retrouvez dans notre article : Donner congé à un locataire de plus de 65 ans

Les points clés à retenir

La résiliation d’un bail n’a rien de compliqué, mais doit être motivée et effectuée avec rigueur sous peine de voir la demande de congé invalidée. Le bail serait alors reconduit tacitement. Comme à chaque étape de la location, privilégiez la communication avec votre locataire.