Propriétaire : faut-il louer votre logement vide ou meublé ?

Les logements loués vides répondent davantage aux attentes des étudiants et jeunes actifs. © ppa5
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Avant de mettre un logement en location, il est indispensable de se poser les bonnes questions. Faut-il le louer vide ou meublé ? Les caractéristiques et atouts de chaque type de location.

Location vide ou meublée ? La durée du bail n'est pas la même !

Entre une location vide et une location meublée, de nombreuses différences existent, notamment en ce qui concerne la durée du bail. En effet, alors que celle-ci est de 3 ans pour un logement vide, elle est de seulement un an pour une location meublée, voire de 9 mois dans le cas d’un bail meublé étudiant (durée correspondant à une année scolaire). Concernant le préavis, le propriétaire-bailleur d’une maison ou d’un appartement loué vide doit donner congé à son locataire 6 mois avant l’échéance du bail, contre uniquement 3 mois avant dans le cas d’une location meublée. De son côté, le locataire qui souhaite quitter l'habitation doit généralement respecter un préavis de 3 mois dans un logement vide et d’un mois dans un meublé.

Bon à savoir

Le propriétaire ne peut donner congé au locataire que pour certaines raisons : habiter ou vendre le logement, y loger un proche… De plus, dans le cas d’une vente, le locataire est prioritaire pour l’achat et doit faire une offre dans les 2 mois.

Des différences en termes de régime fiscal

Au niveau fiscal, plusieurs distinctions subsistent entre les locations vides et meublées. Alors que les loyers des logements loués vides sont considérés comme des revenus fonciers, ceux issus des locations meublées sont considérés comme des revenus industriels et commerciaux. Par ailleurs, quel que soit le type de location choisi, le bailleur d’un logement situé dans une zone où l’encadrement des loyers est en vigueur (Paris et Lille pour le moment) doit désormais fixer son loyer dans le respect des règles établies par ce dispositif : le loyer ne doit pas être supérieur de plus 20 % ni inférieur de plus de 30 % au loyer de référence, déterminé en fonction du quartier, du type de logement et de l’année de construction.

Bon à savoir

Que ce soit pour une location vide ou une location meublée, les revenus locatifs doivent être comptabilisés dans la déclaration d’impôt du propriétaire-bailleur.

Choisissez votre type de location en fonction du locataire

Les locations vides et meublées ne s’adressent pas forcément aux mêmes catégories de locataires. Les « petits » logements loués meublés sont généralement privilégiés par les étudiants et les jeunes actifs, qui n’ont pas toujours les moyens d’investir dans des meubles et autres équipements (lits, micro-ondes, etc.). D’autre part, la durée plus courte des baux de locations meublées coïncide davantage avec les attentes des locataires ne voulant pas s’installer sur le long terme et qui préfèrent bénéficier d’un logement fonctionnel pour le court ou moyen terme. A contrario, les grandes surfaces louées vides sont davantage destinées aux familles désirant s'installer pour plusieurs années. 

Bon à savoir

Dans le cadre d’une location meublée, le logement doit offrir le minimum de confort à l’occupant : chauffage, eau potable, sanitaires, lit, table, chaises, rangements, réfrigérateur et plaques de cuisson ou four à micro-ondes, etc.