Revenus issus d’une location non meublée : quel régime d’imposition ?

Vos revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 € par an, choisissez le régime micro-foncier. © AlexiTAUZIN
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Les revenus d'une location « vide » doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Vous pouvez choisir entre le régime du micro-foncier ou au réel. Explications.

Bénéficiez d’un abattement de 30 % sur les loyers avec le micro-foncier

Si vos revenus ne dépassent pas 15 000 € par an, vous êtes automatiquement placés sous le régime micro-foncier. Ce choix pourra être modifié, car vous pouvez opter pour le régime réel, en prenant bien soin d'évaluer vos dépenses. Quoiqu'il en soit, le régime du micro-foncier vous accorde un abattement de 30 % sur les loyers que vous percevez. Si vous déclarez par exemple 10 000 € de revenus, seuls 7 000 € seront pris en compte dans le calcul de vos impôts.

Bon à savoir

Le régime du micro-foncier ne s’applique pas aux logements acquis sous un dispositif défiscalisant tel que Duflot, Scellier etc. En effet, ces dispositifs bénéficient déjà d’avantages fiscaux spécifiques qui ne sont pas cumulables.

En revanche, avec ce régime d’imposition, certaines de vos charges ne sont pas déductibles. Ainsi, les dépenses telles que les travaux engagés et les intérêts d’emprunt sont compris dans l’abattement forfaitaire. En conclusion, le régime d’imposition du micro-foncier est intéressant pour les personnes qui supportent de faibles charges.

revenus fonciers
Le régime du micro-foncier vous permet de n’être imposé que sur 70 % des loyers.

Déduisez vos charges avec le régime réel

Le régime du réel s'applique par défaut dès lors que les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € par an, mais vous pouvez également choisir cette option dans le cas où le montant de vos frais et charges liés au logement est supérieur au montant représentant 30 % de l'abattement dans le cadre du micro-foncier.

Ce régime d'imposition vous permet de déduire un certain nombre de dépenses de vos recettes, ce qui diminue le montant de votre imposition. Ces frais et charges sont divers, il s’agit :

  • des intérêts d’emprunt ;
  • les frais de procédure (avocat, huissier...) ;
  • les charges de copropriété ;
  • les primes d’assurance ;
  • les travaux engagés dans le logement.

Conseil SeLoger

Si vous optez pour le régime du réel, sachez que celui-ci est irrévocable pendant 3 ans : il est donc important de prendre du recul et d’évaluer le montant des dépenses que vous devrez engager sur les 3 années à venir autant que possible, afin de vous assurer qu'il est le régime le plus intéressant. Au-delà de 3 ans, vous pourrez renoncer au régime du réel pour revenir au régime du micro-foncier, si vous le souhaitez.

Ainsi, ce régime s'applique par défaut si par exemple, vous louez un logement 1 400 € par mois qui vous rapporte à l'année un revenu de 16 800 €.

Mais vous pouvez également opter pour le régime du réel dans un cas similaire à celui-ci :

  • vous louez par exemple un logement 700 € par mois, soit un revenu de 8 400 € à l'année. Avec le régime du micro-foncier, vos charges ne seraient donc prises en compte qu'à hauteur de 2 520 €, soit les 30 % d'abattement. Mais vous avez engagé des travaux qui vous ont coûté 5 000 €, et vous payez également 1 200 € de charge à l'année pour ce logement. Avec 6 200 € de dépenses déductibles, le régime du réel est donc bien plus intéressant.

En déclarant au fisc ces dépenses, non seulement vous diminuez votre bénéfice foncier, mais vous pouvez même créer un déficit foncier. Il s’agit donc d’un régime d’imposition extrêmement avantageux pour les personnes qui engagent des dépenses importantes pour le logement qu’ils mettent en location.

Concrètement, pour savoir si ce régime est avantageux pour vous : faites le calcul des dépenses que vous engagez pour le logement, et si le montant de ces frais et charges est supérieur à 30 % de vos loyers perçus, vous avez tout intérêt à opter pour le régime du réel.

Les points-clés à retenir

  • Le régime du micro-foncier s’applique automatiquement pour les revenus annuels inférieurs à 15 000 euros. Il permet un abattement de 30 % sur les loyers.
  • Le régime du réel permet de déduire les frais et les charges liés au logement : cela permet de créer un déficit foncier, et donc, de réduire l’imposition.