Sous-location : ce que vous devez savoir avant de louer votre logement !

Sous-location : ce que vous devez savoir avant de louer votre logement !
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Locataire, vous avez songé à louer tout ou une partie de votre résidence principale à une tierce personne ? Financièrement intéressante, la sous-location obéit néanmoins à certaines règles.

Votre propriétaire doit vous donner son autorisation par écrit

Pour que la sous-location soit légale, la Loi ALUR de 2014 impose au locataire d’un logement meublé ou vide une autorisation écrite du propriétaire avec accusé de réception à transmettre au sous-locataire. Cette autorisation porte sur la possibilité de sous-louer le logement, ainsi que le montant du loyer, qui ne peut être supérieur à celui payé par le locataire au propriétaire. En cas de sous-location partielle du logement, le montant du loyer doit être proportionnel à la surface louée. La durée de sous-location ne peut excéder celle du bail.

Bon à savoir

Sans accord du propriétaire, les locataires, qui sous-louent, courent le risque de voir leur bail résilier et s'exposent à des poursuites pouvant donner lieu à des dommages et intérêts, ainsi que des sanctions pénales de la part des propriétaires.

Privilégiez un contrat de sous-location avec vos locataires

En revanche, la loi n’impose pas la rédaction d’un contrat de sous-location similaire au contrat de location. Un contrat par simple échange de courriers en deux exemplaires, signés et postés, suffit. Mais les deux parties ont tout intérêt à le faire. La sous-location demeure en effet un contrat distinct du bail principal. Il n’existe aucun lien juridique entre le propriétaire et le sous-locataire. Le contrat de sous-location permet au locataire de se prémunir des éventuels impayés et dégradations causées par le sous-locataire et au sous-locataire de bénéficier des droits issus d’un contrat de location (réparations etc.), qui ne peut aller au-delà des droits du bail principal.

Les règles avant de sous-louer son bien immobilier

Déclarez votre activité en mairie si vous utilisez une plate-forme de location

L’essor des plates-formes de location a complètement bouleversé la location saisonnière et modifié le cadre règlementaire qui s’est globalement durci au fil du temps. Un contrat de location n’est pas obligatoire en cas d’intermédiaire par une plate-forme de location. Mais les utilisateurs de plate-forme dans les villes de plus de 200 000 habitants et la petite couronne parisienne doivent déclarer leur activité auprès de la mairie (décret du 28 avril 2017). Un numéro unique est fourni après avoir rempli le formulaire de déclaration en mairie d'un meublé de tourisme, et doit apparaitre sur les plates-formes. Chaque municipalité jouit d’une autonomie administrative et règlementaire pour l’encadrement du droit de la location saisonnière auquel le locataire est soumis. La durée de location maximale est de 120 jours/an. Pour ce qui est de la responsabilité en cas de dommages, les plates-formes de location offrent généralement des « garanties » jusqu’à une certaine hauteur. Mais ces garanties ne remplacent pas l’assurance multirisque habitation. 

Bon à savoir 

Tous les revenus issus de la location saisonnière de votre logement doivent être déclarés, que vous soyez le propriétaire ou le locataire du bien immobilier en question. En cas de sous-location, il est probable que votre logement soit déjà meublé. C’est donc la fiscalité des biens meublés qui s’appliquera. Vous devrez alors déclarer les revenus perçus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Si le bien immobilier sous-loué est nu, les loyers seront en revanche à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers.