Un propriétaire peut-il augmenter le loyer lors du renouvellement du bail ?

Un propriétaire peut-il augmenter le loyer lors du renouvellement du bail ?
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Lorsqu’une location est située en dehors d’une zone tendue, le propriétaire peut suivre la procédure prévue par la Loi du 6 juillet 1989 afin de proposer une augmentation de loyer lors du renouvellement du bail, et ce uniquement si le loyer est manifestement sous-évalué.

Le loyer est sous-évalué, le propriétaire est en droit de l'augmenter

Ce n’est que dans le cas où le propriétaire peut justifier que le loyer proposé est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage, qu’il pourra proposer un nouveau loyer dans une zone non tendue. Le nouveau loyer proposé doit être défini par rapport à des loyers de références représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés dans la même zone géographique et dans le même groupe d’immeubles ou dans un groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires. Le nombre minimal de références à fournir est de 3, celles-ci doivent comporter des indications précises quant à la nature du logement et aux caractéristiques du bail, de plus il faut que 2/3 des références portent sur des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans.

Bon à savoir

La location est située en zone tendue, le propriétaire peut augmenter le loyer :

  • si le loyer du dernier locataire est sous-évalué,
  • ou si des travaux d'amélioration ou liés à la décence ont été réalisés.

Le propriétaire doit respecter une procédure stricte et encadrée

Pour que la proposition du nouveau loyer soit valable, le propriétaire doit respecter une procédure spécifique. Il doit notifier au locataire son offre de renouvellement au moins 6 mois avant le terme du contrat dans des conditions de forme imposées (lettre recommandée AR, remise en main propre, ou acte d’huissier). Dans ce cas, il ne peut plus user de sa faculté de donner congé. La proposition doit reproduire l’art 17-2 II de la Loi du 6 juillet 1989 à peine de nullité. Elle doit indiquer le montant du loyer et la liste de références de loyers du voisinage ayant servi à déterminer le loyer proposé. Le locataire peut répondre jusqu’à 4 mois avant le terme du contrat.

Bon à savoir

Le propriétaire doit adresser sa proposition de nouveau loyer au locataire 6 mois au moins avant la fin du bail.

Quel recours en cas de désaccord ?

En cas de désaccord, ou à défaut de réponse du locataire, la partie la plus diligente peut saisir la commission de conciliation. Si la commission ne s’est pas prononcée, ou si la procédure n’a pas abouti, il est nécessaire de saisir le juge du tribunal d’instance avant le terme du bail pour voir fixer le nouveau montant du loyer si le juge considère que le loyer est manifestement sous-évalué. Si l’ensemble de cette procédure n’est pas respectée, le contrat se renouvelle tacitement aux conditions antérieures de loyer, éventuellement révisées. La hausse décidée par les parties ou par le juge s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. Si cette hausse est supérieure à 10 % et que le premier renouvellement du bail est de moins de 6 ans, alors la hausse s’applique par sixième annuel.

Références juridiques

  • Articles 17 et 17-2 de la Loi du 6 juillet 1989 n°89-462
  • Décret du 31 août 1990 n° 90-781

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