Votre propriétaire a-t-il le droit d’augmenter votre loyer ?

Votre propriétaire a-t-il le droit d’augmenter votre loyer ?
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Une fois le bail conclu, un propriétaire ne peut pas majorer le loyer à sa guise. Aussi bien en cours de bail que lors de son renouvellement. Pour savoir pourquoi, lisez ce qui suit…

Le loyer peut-il augmenter en cours de bail ?

Si une clause de révision a été incluse au contrat de location, le propriétaire-bailleur peut réévaluer le montant du loyer à raison d’une fois par an. Cette réévaluation s’effectue alors à la date mentionnée dans le contrat de bail ou, à défaut, à la date anniversaire du bail.

Depuis le 1er janvier 2006, c’est l’Indice de référence des loyers (IRL), que publie chaque trimestre l’INSEE , qui sert de base pour la révision des loyers. En clair, l’augmentation opérée par le propriétaire ne peut excéder la variation de l’IRL.

En l’absence d’une clause de révision dans le contrat de location, le bailleur se trouve dans l’impossibilité d’augmenter le loyer pendant toute la durée du bail. Le contrat de location (ou un avenant à ce contrat) peut toutefois prévoir qu’au cas où le bailleur se serait engagé, à la signature du bail, à réaliser des « travaux d’amélioration » (et non de simples travaux d’entretien) dans le logement, une augmentation exceptionnelle de loyer (article 17 e de la loi du 6 juillet 1989) peut être appliquée. La hausse de loyer sera alors fixée en accord avec le locataire.

Et en cas de renouvellement de bail ?

À l’issue du renouvellement du bail (ou en cas de relocation), le propriétaire peut fixer un « nouveau » loyer dans la limite de la hausse de l’IRL (article 17 c de la loi du 6 juillet 1989). Mais il peut aussi estimer que son bien est sous-évalué par rapport au prix du marché (pénurie de logements de ce type, réalisation de travaux ayant apporté une plus-value immobilière, etc.) et proposer à son locataire une majoration du loyer.

Si le bailleur a réalisé des « travaux d’amélioration », il peut augmenter le loyer à condition que le coût des travaux réalisés soit au moins égal à la moitié du loyer annuel de la dernière année de loyer. La hausse sera toutefois plafonnée soit à 15% du coût total des travaux répartis sur douze mensualités soit à la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers du voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail.

En l’absence de « travaux d’amélioration », la hausse de loyer dépendra des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Elle sera limitée à la moitié de l’écart constaté.

Bon à savoir

Des « travaux d’amélioration » ont pour objectif d’améliorer les prestations existantes d’un logement, d’en diminuer les dépenses d’entretien ou d’en augmenter le confort.

Qu’est-ce qu’une « proposition de révision » ?

Six mois au minimum avant l'échéance du contrat, tout propriétaire désirant majorer son loyer est tenu à adresser (par lettre recommandée avec accusé de réception) une « proposition de révision » à son locataire. À peine de nullité, cette proposition doit indiquer le montant du nouveau loyer souhaité par le bailleur ainsi que trois références (on en exige six pour Paris, Lyon, Marseille et leurs agglomérations) de loyers de logements similaires situés dans le voisinage. 

  • Si le locataire accepte la hausse proposée, il doit en informer son propriétaire dans un délai de deux mois à compter de la réception de la proposition d'augmentation.
  • S’il refuse (son silence dans les deux mois qui suivent la réception de la proposition vaut refus), lui-même ou son bailleur pourront saisir la commission de conciliation pour qu’elle tente de régler le conflit à l’amiable.

Que se passe-t-il en cas de hausse brutale de loyer ?

Dans l’éventualité où le locataire subirait un préjudice du fait d’une hausse importante de son loyer sur une courte période, la loi a prévu un étalement de la révision.

Pour un bail renouvelé tous les six ans (avec une personne morale, par exemple) ou dans le cas d’une hausse supérieure à 10%, l’augmentation de loyer se répartira par sixièmes sur une période de six ans. En revanche, l’augmentation se répartira par tiers sur une période de trois ans si le contrat est renouvelé pour trois ans ou en cas de hausse inférieure ou égale à 10%.

Et la loi Alur dans tout ça ?

La loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) du 26 mars 2014 vise à encadrer les loyers dans certaines zones dites « tendues » (de plus de 50 000 habitants et où l’on constate une pénurie de logements). Un loyer médian de référence est fixé par arrêté préfectoral. Il se base sur les données qui auront été communiquées par des observatoires des loyers. Ce dispositif n’entrera toutefois en vigueur que courant 2014, le temps pour les décrets d’application de paraître et pour les observatoires de se mettre en place…

Bon à savoir

Les agglomérations concernées par l’encadrement des loyers prévu par la loi Alur et qualifiées de « zones tendues » sont :
Amiens, Annecy, Annemasse, Arles, Beauvais, Bordeaux, Caen, Creil, Douai-Lens, Forbach, Fréjus, Grenoble, la Rochelle, le Havre, Lille, Lyon, Marseille-Aix, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Rennes, Strasbourg, Toulon et Toulouse.

  • Pour les baux en cours dont le loyer n’est révisable qui si une clause le prévoit expressément, la loi Alur a instauré un délai de prescription. Si le bailleur ne revoit pas le loyer à la hausse dans un délai d’un an à compter de la date mentionnée au contrat (ou de la date anniversaire du bail), il ne pourra plus le faire. La loi Alur déduit en effet du « retard » ou de l’« oubli » du propriétaire son renoncement au bénéfice de la clause de révision pour l’année écoulée.
  • En cas de renouvellement du bail (avec le même locataire) ou de relocation du logement (à un nouveau locataire), toute hausse de loyer intervenant dans une zone « tendue » sera soumise au dispositif d’encadrement des loyers. Le bailleur devra alors se conformer aux loyers fixés par arrêté préfectoral. En cas de loyer supérieur au loyer médian majoré (le bailleur a estimé que les caractéristiques « exceptionnelles » du logement justifiaient un « complément de loyer exceptionnel » de 20%), le locataire pourra entreprendre un recours en diminution du loyer. De son côté, le bailleur pourra demander à ce que le loyer soit réévalué s’il est inférieur au loyer médian de référence minoré (30% de moins que le loyer médian de référence).
    En cas de désaccord entre le bailleur et son locataire, il est prévu une procédure amiable de règlement du litige devant la commission départementale de conciliation.

Les points clés à retenir

Un bailleur ne peut pas augmenter le loyer selon son bon vouloir. Une hausse annuelle de loyer ne peut avoir lieu que si elle a été spécifiée au contrat. C’est l’Indice de référence des loyers (IRL) qui sert de base pour la révision des loyers.