Le droit de préemption a été mis en place pour protéger le locataire en cas de vente du logement qu'il occupe. Comment l’utiliser ? Quelles sont les modalités d’application et que change la loi Alur ?
Le propriétaire a l'obligation de vous faire une offre
Le droit de préemption peut être utilisé par le locataire, au moment où le logement qu’il occupe est mis en vente par le propriétaire. Il peut ainsi se positionner en priorité en tant qu’acquéreur du bien. En effet, le propriétaire-bailleur se trouve dans l’obligation de lui faire une offre, par courrier recommandé, avec accusé de réception ou encore par le biais d’un acte d’huissier. La loi Alur a pour objectif de protéger plus efficacement le locataire. Elle prévoit notamment la prolongation automatique de 3 ans des baux des locataires qui résident dans un immeuble de plus de 5 logements, contre 10 auparavant.
La loi Alur facilite également l’emploi du droit de préemption des communes, afin de créer des logements sociaux ou mixtes. Une liste des documents que le propriétaire doit fournir au locataire, a été établie par décret et mise en place depuis le mois de décembre 2014. Celle-ci comporte différents éléments (les diagnostics immobiliers, les extraits de l’avant-contrat de vente…) et pose un cadre réglementant la visite du logement, au moment de la vente.
Le droit de préemption de la commune prévaut sur celui du locataire
Le droit de préemption, peut être utilisé dans 3 situations précises : lors d’une vente en bloc de l’immeuble par le propriétaire-bailleur, dans le cadre d’une vente à la découpe (vente des logements par lots) ou encore si le bâtiment est détenu par une société et que celle-ci décide de céder ses parts.
Bon à savoir
Si le vendeur ne tient pas le locataire informé, la vente du logement est annulée.
Notons que le droit de préemption de la commune prévaut sur celui du locataire. De plus, lorsque la vente se fait entre parents, le locataire ne peut recourir à son propre droit de préemption. C’est également le cas si le bailleur propose de prolonger automatiquement tous les baux, pour une durée de 6 ans.
Le locataire a un délai de 4 mois pour formuler son offre de rachat
Le locataire a 2 mois pour faire une proposition de rachat du logement occupé, au propriétaire. Si le locataire a besoin d’un crédit auprès d’une banque, le délai atteint 4 mois. Le propriétaire-bailleur a bien entendu la possibilité de refuser l’offre de rachat du locataire. D’autre part, le propriétaire doit informer son locataire en cas de modification du prix de vente : ce dernier dispose alors d’un nouveau délai d’un mois pour accepter ou non la vente.
Si le locataire du logement n’a pas les moyens d'acquérir le logement, le propriétaire doit lui proposer une location de remplacement au même prix que celle actuellement occupée ou alors la reconduite du bail.
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