Comment annuler ou révoquer la donation d’un bien immobilier ?

Lors d'une donation, le donateur peut imposer des charges au bénéficiaire. Si celui-ci ne les exécute pas, la donation peut être cassée. © Orédia
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Il est possible de consentir la donation d’un bien immobilier mais il s’agit d’un acte théoriquement définitif. Cependant, la loi prévoit plusieurs cas d’annulation ou de révocation. Découvrez quels sont les motifs qui permettent d’annuler ou de révoquer la donation d’un logement.

En règle générale, la donation d’un bien immobilier est définitive

Lorsque l’on consent une donation, à l’attention d’une personne quelle qu’elle soit, on ne peut pas revenir dessus, du moins en principe. On estime donc que la donation échappe à la plupart des règles qui régissent les contrats, ces derniers pouvant être annulés dans de nombreux cas. Le donateur ne pourra donc pas récupérer le bien qu’il a transmis, et cela vaut pour les donations immobilières comme pour n’importe quelle donation, y compris de simples dons.

Ce principe signifie que l’on ne peut pas intégrer n’importe quelle clause au contrat de donation.

En effet, il est par exemple interdit d’effectuer une donation sous conditions, dès lors que celle-ci dépend de la seule volonté du donateur. Cette règle vaut par exemple dans le cas de la donation d’une voiture à une personne ne bénéficiant pas du permis. Intégrer une clause précisant que la donation ne sera effective que lorsque le bénéficiaire aura obtenu son permis est donc autorisé : il ne s’agit pas de la volonté propre du donateur mais du respect de la légalité.

Intégrer au contrat de donation une clause de retour

S’il est interdit de prévoir n’importe quelle clause, il est en revanche parfaitement envisageable d’intégrer au contrat de donation ce que l’on appelle une clause de retour. Cette clause dispose que si le bénéficiaire de la donation décède avant le donateur, ce dernier pourra récupérer la propriété du bien, et la donation sera annulée. Logiquement, cette clause est généralement assortie à une interdiction de la part du bénéficiaire de vendre ou de céder le bien.

Références juridiques

  • Article 944 du Code civil portant sur les clauses interdites dans un contrat de donation.
  • Article 954 du Code civil portant sur la possibilité pour le donateur ou ses héritiers d’intenter une action en justice contre le bénéficiaire de la donation qui ne remplirait pas les charges convenues lors de la donation.
  • Article 955 du Code civil portant sur la possibilité de demander la révocation d’une donation en cas d’ingratitude de la part du bénéficiaire.

L’inexécution d’une charge par le bénéficiaire                    

Lors de la donation, le donateur peut imposer des charges au bénéficiaire. Ces charges peuvent être diverses et variées. Il peut s’agir de l’obligation de réhabiliter une maison, de verser une rente viagère au donateur ou à toute autre personne de son choix, d’organiser les obsèques du donateur selon ses volontés, de lui procurer soins et nourriture jusqu’à son décès, etc. La loi précise toutefois que cette charge assortie à la donation doit être licite et morale.

S’il s’avère donc que le bénéficiaire de la donation ne s’exécute pas et manque à la charge qui lui incombe, le donateur ou ses héritiers auront la possibilité de poursuivre en justice le bénéficiaire de la donation afin de demander sa révocation. Si les juges estiment que le bénéficiaire de la donation n’a pas respecté l’accord qui existait entre le donateur et lui, le bien sera restitué au donateur ou à ses héritiers.

Sachez par ailleurs que le bénéficiaire de la donation aura la possibilité de demander en justice la modification de la charge qui lui incombe si celle-ci est trop lourde à supporter. A cet égard, notez bien que pour chaque demande en justice, les juges apprécient, au cas par cas, chaque demande, les conclusions peuvent donc être différentes d’un recours à l’autre.

Révocation d'une donation d'un bien immobilier
Une fois la donation consentie, il n'est pas possible de revenir dessus, sauf exception.

La manifestation d’un comportement ingrat

La loi prévoit la possibilité pour le donateur de demander en justice la révocation de la donation en  cas d’ingratitude de la part du bénéficiaire à son égard. Pour justifier d’un comportement ingrat, la loi prévoit uniquement les cas suivants :

  • Attentat à la vie du donateur ;
  • Sévices, délits et injures graves ;
  • Refus d’obligation alimentaire.

Notez bien que le donateur devra intenter une action en justice dans l’année suivant les manifestations d’ingratitude de la part du bénéficiaire de la donation. Les juges apprécieront encore une fois librement la nature de l’ingratitude ainsi que le lien qui unit le donateur au bénéficiaire, et rendront leur jugement selon leur propre appréciation.

S’il s’avère que le bien a été cédé ou vendu à un tiers alors qu’il aurait dû être restitué au donateur eu égard à son comportement ingrat, le tiers ne sera pas tenu de le restituer. En revanche, les juges pourront alors demander au bénéficiaire de la donation de verser une indemnité au donateur.

La survenance d’un premier enfant après la donation

Si le donateur a consenti la donation alors qu’il n’avait aucun enfant, il pourra alors demander la révocation de la donation après la naissance ou l’adoption (à condition qu’il s’agisse d’une adoption plénière) de son premier enfant. Sachez cependant que l’on distingue deux cas :

  • S’agissant des donations consenties avant le 1er janvier 2007 : la révocation est de plein droit, aucune action en justice n’est donc nécessaire pour que le donateur récupère son bien.
  • Concernant les donations consenties après le 1er janvier 2007 : la révocation n’est pas automatique, elle devra avoir été prévue dans l’acte de donation et une action en justice sera nécessaire de la part du donateur.

Les point clés à retenir

  • En théorie, la donation d’un bien immobilier est définitive et ne peut être révoquée.
  • Il existe des exceptions à la règles : une clause de retour en cas de décès du bénéficiaire avant celui du donateur, l’inexécution d’une charge prévue au moment de la donation, un comportement ingrat du bénéficiaire vis-à-vis du donateur ou la survenance d’un enfant après la donation, peuvent amener à l’annulation ou à la révocation de la donation.

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