La loi Carrez ne s’applique pas aux maisons !

La loi Carrez encadre le calcul de la superficie d’un logement

La loi Carrez consiste en un calcul de la superficie d’un logement, qui s’applique à toutes les ventes de lots en copropriété dont la surface est supérieure à 8 m². Elle concerne la superficie des planchers et des locaux clos et couverts, après déduction des cloisons, des murs, des marches et des cages d’escaliers, des gaines, des embrasures de portes et fenêtres. Il s’agit d’exclure du calcul de la superficie en loi Carrez : les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètres (telles que espaces mansardés), les loggias, les balcons, les terrasses et les caves, garages et jardins.

La surface n’est pas garantie lorsqu’il s’agit d’une maison

La loi Carrez n’offre de garantie à l’acquéreur d’un logement que lorsque ce dernier fait partie d’une copropriété. La superficie d’un appartement doit donc être mentionnée sur l’acte de vente, car elle permet à l’acquéreur de réclamer la diminution du prix qui lui est due s’il s’aperçoit que la surface est en réalité inférieure à 5 % à celle qui est mentionné dans l’acte de vente. En revanche, ces dispositions ne s’appliquent pas lorsqu’il s’agit d’une maison individuelle. La superficie du logement n’apparaît donc pas obligatoirement sur la promesse de vente ou l’acte notarié. Le Code civil dispose simplement que dans la mesure où la surface est mentionnée dans les actes, le vendeur doit « délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat ». Cependant, le vendeur a également la possibilité d’ajouter une clause qui exclut toute garantie de superficie.

Un acquéreur débouté à cause d'une clause de non-garantie de surface

Lors d’un jugement qui opposait un vendeur à son acquéreur, la Cour d’Appel a estimé que la clause de non-garantie de surface avait pour but « de protéger la sécurité des transactions en ne permettant pas leur remise en cause, l’acheteur ayant acquis un immeuble qu’il a vu, connu, visité, et non une contenance » : la Cour d’Appel estimait en effet que la superficie du logement était une notion « abstraite ». Dans ce conflit, un acheteur pensait avoir acquis une maison d’une surface de 145 m² comme le lui avait promis l’agent immobilier, alors que celle-ci était en réalité de 123 m². Mais le contrat de vente contenait une clause de non-garantie de surface, et l’acquéreur s’est vu débouté de sa demande. De plus, l’acte notarié ne mentionnait pas la surface de la maison, et les juges ont donc estimé que les mesures indiquées dans les annexes de la promesse de vente ou de l’acte notarié n’étaient pas utiles.